П. Крашенинников - Настольная книга нотариуса

Нельзя не отметить то обстоятельство, что вышеизложенное положение распространяется только на приватизацию, осуществляемую по Закону РФ от 23 декабря 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Согласно предыдущей редакции названного Закона (от 4 июля 1991 г.) передача жилья осуществлялась так называемым комбинированным способом (на безвозмездной и в некоторой части возмездной основе). Однозначного ответа на вопрос, какой вид права собственности возникает, если договор передачи был заключен только с одним лицом, ни законодатель, ни судебная практика пока не дают. С большей уверенностью можно утверждать, что если имела место приватизация с выплатой определенных денежных сумм, то в данном случае возникает общая совместная собственность супругов, если же передача произошла безвозмездно, то субъектом права собственности является лицо, с которым был заключен договор.

Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает, что все ее участники имеют определенные доли. Как правило, доли указаны в договоре, если же доли не указаны, то они признаются равными.

И еще на одну особенность наследования жилых помещений следует обратить внимание. Речь идет о наследовании не приватизированных, но находящихся в процессе приватизации жилых помещений, т.е. о ситуациях, когда граждане подали заявление на приватизацию жилых помещений, но до оформления и государственной регистрации умерли.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» отметил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Наследование жилых помещений в кооперативных домах. С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного и жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в ГК. На основании п. 4 ст. 218 ГК член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, указанное жилое помещение наследуется в общем порядке.

В связи с тем что многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы до 1 июля 1990 г., на практике часто возникают споры о наследовании кооперативных квартир в случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР». Практика решения данной проблемы первоначально складывалась весьма разноречиво. Этот вопрос был решен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. N 1798-1. Как следует из данного Постановления, действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии, если на момент введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» не истекло шесть месяцев со дня открытия наследства. Таким образом, в соответствии с данным Постановлением, если наследство открылось после 1 января 1990 г. и паевой взнос за квартиру членом ЖСК был полностью выплачен при жизни, наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а именно жилое помещение.

На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления, если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилое помещение, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.

В тех случаях, когда сумма паенакоплений за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство на 1/2 долю в праве общей собственности на жилое помещение. Если же в течение брака была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство об 1/2 доле в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность.

С введением в действие 1 марта 2002 г. части третьей ГК кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники, т.е. те, кто в этом жилом помещении не проживал, имели право наследовать только накопленное. Сегодня наследники умершего члена такого кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива, и им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора – судами. Полагаем, что детально вопрос о том, кто среди наследников имеет преимущества по вступлению в кооператив, должен быть проработан в новом Жилищном кодексе РФ или других актах жилищного законодательства.