П. Крашенинников - Настольная книга нотариуса

В соответствии со ст. 450 ГК изменение и расторжение договоров возможно только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

– при существенном нарушении договора другой стороной;

– в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения об изменении договора или его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При расторжении договора как в добровольном, так и в судебном порядке продавцу (дарителю и т.п.) по его требованию нотариусом возвращается правоустанавливающий документ на имущество, имевшийся у него до оформления расторгнутого договора. Государственная пошлина (тариф), взысканная за удостоверение договора, при расторжении договора возврату не подлежит.

В нотариальной практике часто возникают вопросы о возможности расторжения договоров, условия которых уже исполнены сторонами. Поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора, к нему применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства. Надлежащее исполнение сторонами договора условий договора прекращает действие договора, следовательно, после выполнения обязательств в полном объеме нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении договора, т.е. о его расторжении.

Если в соответствии с условиями договора недвижимое имущество передано приобретателю, деньги за него уплачены полностью в соответствии с условиями договора, стороны не имеют каких-либо претензий друг к другу, составлен передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества, а сам договор (в отношении жилых помещений) либо переход прав по нему (в отношении любого иного недвижимого имущества) зарегистрирован в органах государственной регистрации, расторгнут такой договор быть не может. При намерении участников договора вернуться к первоначальному положению (возвратить соответственно имущество и деньги) им следует заключать новый договор, к примеру договор купли-продажи.

До исполнения всех условий договора (до уплаты всей причитающейся по договору суммы денег, до передачи имущества, до государственной регистрации договора либо перехода прав по договору) сторонами по их взаимному согласию договор может быть изменен или расторгнут. Так, не существует препятствий для расторжения по соглашению сторон договора пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением, договора, по которому имущество продано с рассрочкой уплаты причитающейся суммы, и т.п.

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, регламентировано ст. 60 Основ законодательства РФ о нотариате. Оно определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количества сторон, участвующих в сделке. Однако завещания и договоры о залоге имущества, об отчуждении недвижимого имущества представляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.

В частности, экземпляры любых видов доверенностей и целого ряда сделок не подлежат оставлению в делах нотариуса. При этом следует помнить, что документ, экземпляр которого не остается в делах нотариальной конторы, должен быть подробно описан в реестре регистрации нотариальных действий. Однако даже в этом случае нотариус не вправе впоследствии выдать дубликат удостоверенного документа, утраченного лицом, совершавшим нотариальное действие либо по поручению которого совершалось нотариальное действие. Если экземпляр документа не хранился в делах нотариальной конторы, нотариус по просьбе указанных лиц может выдать только справку о совершенном нотариальном действии либо выписку из реестра регистрации нотариальных действий.

Сложившаяся нотариальная практика свидетельствует о том, что многие нотариусы используют возможность оставления на хранение одного экземпляра документа и в тех случаях, когда законодательством это не предусмотрено. Преимущества подобной практики несомненны: в дальнейшем в случае утраты участниками нотариального действия оригинала документа по их заявлению может быть выдан его дубликат.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.