Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Важным моментом закона стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.

В Федеральном законе № 214 – ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Федеральным законом № 214 – ФЗ введен ряд новых положений:Закон ввел ряд новых положений:

• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

• в случае не соблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;

• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;

• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);

• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;

• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

• установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;

• дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступки права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия закону.

Стоит упомянуть, что Закон №214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.

Порядок заключения договора долевого строительства.Одним из основных нововведений Федеральный закон № 214-ФЗ является новый вид договора — договор долевого участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от сделки с недобросовестными предпринимателями.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.

Итак, на что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства:

Прежде всего надо выбрать застройщика и объект строительства. При покупке квартиры в еще только строящемся доме, первое, на что следует обратить внимание, сама организация, выступающая в роли застройщика. Необходимо выяснить историю компании за все время существования на строительном рынке. Выяснить сколько лет она работает, какие объекты уже успела отстроить. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для сомнений сможет ли компания завершить проект. Лучше всего обратиться к людям уже живущими в квартирах отстроенных и благополучно сданных под ключ выбранной вами организацией.

Как и при любой сделке немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую, в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь, действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.

Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон № 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т. п., где вы обозначены как «Инвестор», значит застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона № 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон «О защите прав потребителей»), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.