Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Так, хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы (см. п.2 ст.48, п.2-3, ст.116 гл.4 ГК РФ), осуществляющие различные виды деятельности, в том числе и в сфере сельского хозяйства, вправе иметь в собственности земельные участки.

Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы) также вправе быть собственниками земельных участков (см. п.3 cт. 48, ст.117-118, 121 гл.4 ГК РФ).

2. В содержащейся в первом предложении п.2 ст.15 Кодекса норме речь идет о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Эта норма вытекает из основных начал гражданского законодательства (равенство участников имущественных отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора и др.; см. ст.1 ГК РФ).

В соответствии с нормой, содержащейся во втором предложении п.2, не могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц земельные участки, изъятые из оборота (см. первый абз. п.2, п.4 ст.27 Кодекса). Остальные же земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе ограниченные в обороте, в случаях, установленных федеральными законами (см. второй абз. п.2, п.5 ст.27 Кодекса), могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность.

3. В п.3 комментируемой статьи имеет место случай ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (см. также комментарий к п.2 ст.5 Кодекса) на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных и на иных особых территориях. Перечни приграничных территорий, на которых указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, будет устанавливаться Президентом РФ. Могут быть приняты специальные федеральные законы, устанавливающие особый режим для указанных лиц на иных особых территориях.

В связи с этим необходимо обратить внимание на постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004г. N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" [101] СЗ РФ, 2004, N 18, ст.1833. ). В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность ряда положений Кодекса, в том числе п.3 ст.15 как допускающего в принципе право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков вне указанных в данном пункте территорий. Заявитель полагал, что п.3 ст.15 Кодекса противоречит ряду норм Конституции РФ и приводил в обоснование своей позиции, в частности, довод о том, что предоставление вышеуказанным лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации. Рассмотрев дело Конституционный Суд РФ постановил признать положение п.3 ст.15 Кодекса не противоречащим Конституции РФ.

1. Право государственной собственности на землю закреплено в Конституции РФ, согласно ст.9 которой земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ранее в ст.6 ЗК 1991г. государственная собственность на землю определялась в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР. Из государственной собственности исключались земли, переданные в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ.

В комментируемой статье законодатель установил, что помимо земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, земли муниципальных образований также не относятся к государственной собственности. Впервые муниципальная собственность на землю была определена Законом РФ от 06.07.1991г. "О местном самоуправлении в Российской Федерации" [102] Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1010; Ведомости РФ, 1992, N 46, ст.2618; СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3506; 2002, N 12, ст.1093; 2003, N 50, ст.4855. — Утратил силу с 01.01.2006г. (СЗ РФ, 2003, N 40, ст.3822). (о муниципальной собственности на землю см. ст.19 Кодекса и комментарий к ней).

Следует отметить, что содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, согласно п.8 ст.2 ФЗ от 14.03.1995г. "Об особо охраняемых природных территориях" [103] СЗ РФ, 1995, N 12, ст.1024; 2002, N 1, ст.2; 2004, N 35, ст.3607; 2005, N 1, ст.25; N 19, ст.1752. , в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном ст.129, 209 и 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Федерального закона.

2. Названный в п.2 ст.16 Кодекса ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", принятый 17.07.2001г. и вступивший в силу в 2002г. [104] СЗ РФ, 2001, N 30, ст.3060. , определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Указанный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до его введения в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникли после введения его в действие.

ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю; определяет основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у названных субъектов возникает право собственности; устанавливает порядок разграничения государственной собственности на землю, а также порядок разрешения споров в данной сфере.

Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По этому поводу в связи с многочисленными вопросами, возникающими в судебной практике, и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум ВАС РФ [105] См.: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, с. 12-24). дал разъяснения, которые целесообразно учитывать в практической деятельности. Согласно ст.6 и 13 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.