Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

На практике арендодателю совсем небезразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, арендные права. Представляется, что в практической деятельности с целью обеспечения защиты прав арендодателя в договоре аренды земельного участка, учитывая диспозитивность норм п.5 и 6, целесообразно устанавливать запрет на совершение всех или части вышеназванных сделок.

Необходимо обратить внимание на следующее разъяснение комментируемых пунктов в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 (см. п.15 и 16). Поскольку п.2 ст.607 и п.2 ст.615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Кодексом, то при применении п.5 и 6 ст.22 Кодекса достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Вызывает вопрос норма, содержащаяся во втором предложении п.5, в соответствии с которой в указанных в первом предложении п.5 случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Представляется, что данная норма не согласуется с правилом второго предложения п.2 ст.615 ГК РФ, в соответствии с которым в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (т.е. сохраняется прежний арендатор; например, при передаче арендных прав в виде вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за участником, вкладчиком).

7. Положения п.7 ст.22 Кодекса в целом не являются новыми. Отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ, регулировались ст.45, 46 ЗК 1991г., устанавливавшими права и обязанности организаций, проводящих изыскательские работы. Следует отметить, что п.7 комментируемой статьи, как и ст.45 ЗК 1991г., предусматривает заключение в указанных целях договора аренды, а не изъятие земельного участка. Важно, что императивно установлен срок (не более одного года), на который земельный участок может быть передан для указанных нужд по договору аренды.

8. Норма, установленная в п.8 ст.22 Кодекса, является новой. Данный пункт предусматривает реализацию преимущественного права арендатора в порядке, установленном в ст.250 ГК РФ.

9. Первое предложение п.9 содержит специальное правило, устанавливающее особенности реализации арендатором земельных участков, находящихся только в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, правомочий, указанных в п.5, 6 (в тексте нормы имеет место ссылка на п.4, но это, видимо, техническая ошибка, так как о правомочиях говорится в п.5 и 6) комментируемой статьи. Отличие норм п.5, 6 от нормы п.9 заключается в том, что последняя предусматривает совершение любой сделки (перенаем, предоставление арендных прав в залог, субаренда и др.) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Представляется, что комментируемая норма практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому будут передаваться права и обязанности по договору аренды, арендные права и др.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 (см. п.15, 17, 18) отмечается следующее. В случае, указанном в п.9 ст.22 Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя (см. также п.16 Постановления). В случае, когда в договоре аренды земельного участка, заключенном до введения в действие Кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п.9 ст.22 Кодекса (ст.422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие Кодекса, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Договор аренды не может предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Норма, содержащаяся во втором предложении п.9, воспроизводит общие правила ст.310, п.1 ст.450 ГК РФ о недопустимости одностороннего изменения договора. При применении нормы последнего предложения п.9 следует иметь в виду Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 (п.23), который констатирует следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды (ст.46 Кодекса, ст.450 и 619 ГК РФ), п.9 ст.22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

10. В п.10 речь идет о родителях, усыновителях, попечителях, опекунах, осуществляющих права в отношении несовершеннолетних в соответствии со ст.26, 28, 31-41 ГК РФ.

11. Пункт 11 не согласуется с императивной нормой первого абзаца п.2, п.4 ст.27 Кодекса (см. также п.2 комментируемой статьи), в соответствии с которыми изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду (эти правила не предусматривают установление федеральным законом каких-либо исключений).