Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Общие правила подготовки и утверждения документации по планировке территории определены в ст.45 ГрК РФ. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа установлены в ст.46 ГрК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в ст.37 ГрК РФ.

О государственном кадастровом учете земельных участков см. ст.70 Кодекса и комментарий к ней.

8-9. На случай невыполнения юридических обязанностей, указанных в п.8 и 9 комментируемой статьи, предусмотрены неблагоприятные последствия как для арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и для других правообладателей.

Субъект юридической ответственности, предусмотренной комментируемыми пунктами, в каждом случае определяется в зависимости от того, на какого именно правообладателя пунктами 3, 4, 6 и 7 ст.30.2 Кодекса были возложены соответствующие обязанности.

1. Процедура выбора земельного участка для строительства начинается с подачи мотивированного заявления гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со ст.29 Кодекса. В заявлении должны быть указаны все необходимые характеристики, объективные сведения об испрашиваемом участке, или их возможных вариантах (хотя о вариантности выбора в ст.31 Кодекса прямо не упоминается).

Но на практике такая проблема часто возникает. Предложения заявителя об оптимальном варианте участка значительно облегчают дальнейшую работу по окончательному выбору. Часто бывает, что в заявлении о выборе участка указаны все объективные данные об участке (его размеры, место размещения объекта строительства, экономические расчеты, экологические условия и т.д. ). Но на деле получается, что участок выбран с нарушением ст.34-46 ФЗ от 10.01.2002г. "Об охране окружающей среды". Нередко не соблюдаются и требования ГрК РФ, устанавливающие строительные нормативы и правила застройки. Поэтому необходимо участие в выборе земельного участка компетентных государственных органов или органов местного самоуправления, которые располагают достоверными и полными сведениями о правовом положении земельного участка, а также о его положительных и отрицательных свойствах в качестве места для размещения именно данного объекта строительства.

Например, названный ФЗ "Об охране окружающей среды" предписывает, чтобы при размещении предприятий, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований по охране окружающей среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, учету ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических, нравственных последствий деятельности указанных объектов при приоритете охраны здоровья человека и благосостояния населения.

Определение мест строительства предприятий, сооружений и иных объектов производится в соответствии со ст.11 ФЗ от 30.03.1999г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" [164] СЗ РФ, 1999, N 14, ст.1650; 2002, N 1, ст.2; 2003, N 2, ст.167; N 27, ч.I, ст.2700; 2004, N 35, ст.3607; 2005, N 19, ст.1752. при наличии положительного заключения специально на то уполномоченных государственных органов Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды, санитарно-эпидемиологического надзора и решения органов местного самоуправления.

Необходимо соблюдение также гигиенических требований к охране подземных вод от загрязнения, которые установлены Санитарными правилами Минздрава РФ — СП 2.1.5.1059-01, введенными в действие Главным госсанврачом РФ 25.03.2001г. (зарегистрированы в Минюсте РФ 21.08.2001г.). В необходимых случаях при размещении объектов, затрагивающих экологические интересы населения, решение принимается по результатам обсуждения или референдума.

2. В целях соблюдения всех необходимых требований, правил и норм производится выбор оптимального варианта размещения объекта строительства и одновременно осуществляется процедура согласований на предмет пригодности земельного участка для данного объекта строительства с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления, а также муниципальными организациями, наиболее близко знакомыми с нуждами проживающего в этих местах населения.

При проведении согласований с различными заинтересованными организациями, особенно природоресурсной специализации, необходимо обращаться к документам земельного кадастра с целью их изучения. Следует также учитывать правила землеустройства, нормы градостроительного кадастра, а также нормы законодательства об охране природы с тем, чтобы правильно решить вопрос об оптимальном (со многих точек зрения: экономической, социальной, экологической, правовой) выборе места расположения строительного объекта и пригодного для него земельного участка.

Все необходимые сведения о земельном участке, его природных и технических условиях (инженерных коммуникациях), возможностях подключения к этим коммуникациям, а также получение дежурных кадастровых карт (планов), содержащих сведения о местоположении земельных участков — все это выдается застройщику (в том числе проектным организациям) бесплатно. Однако плата взимается за подключение строительного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. Граждане, в местах проживания которых проектируется строительство, должны быть своевременно проинформированы о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Они вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих их интересы в связи с любыми действиями по перепланировке (трансформации) территории их проживания (изъятие земель, их выкуп и т.п.). Особое внимание уделяется охране интересов малочисленных народов России.

4. К юридическим обязанностям органов местного самоуправления относится также информирование других землепользователей, землевладельцев и арендаторов, если их законные интересы будут затронуты в результате возможного изъятия земель.