Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

При отчуждении НИ на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на НИ или одновременно с ней.

Если НИ расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением НИ, так отдельным договором после регистрации перехода права на НИ. Отчуждатель НИ может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (под наем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником НИ. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель — заключить новый договор с арендодателем.

До оформления прав на земельный участок собственник НИ является законным землепользователем, отсутствие право устанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Помимо этого в соответствии с Федеральным законом о ГРПНИСН государственной регистрации подлежат не только права на НИ, но и сделки с нею, иные переходы прав на объекты НИ, а также обременения и ограничения существующих прав.

Прежде чем обратиться непосредственно к процедуре ГРПНИ, следует разобраться в том, что и в каких случаях подлежит государственной регистрации.

Первый вопрос, на который следует ответить, состоит в следующем: все ли права на НИ подлежат государственной регистрации?

Статья 131 ГК РФ и корреспондирующая ей статья 4 Федерального закона о государственной регистрации прав установи ли, что государственной регистрации подлежат в первую очередь право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на НИ и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.

Основное вещное право — это право собственности, которое согласно статье 209 ГК РФ заключается в возможности владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащем на праве собственности. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Например, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Помимо права собственности существуют и иные вещные права. В частности, у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на НИ:

право собственности на НИ, в том числе на земельные участки;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. У юридических лиц (организаций) могут в свою очередь существовать и возникать:

право хозяйственного ведения имуществом — у государственных и муниципальных предприятий;

право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право собственности на имущество и земельные участки — у иных юридических лиц (за исключением предприятий и учреждений).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на НИ подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Если обобщить содержание нормы пункта 1 статьи 131 ГК РФ, то получается, что государственной регистрации в установленном законом порядке подлежат:

право собственности на НИ;

другие вещные права на НИ;

ограничения этих прав;

их возникновение;

их переход;

их прекращение.

При этом статья 131 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня прав, их переходов, ограничений и обременений, также как и не содержит такого перечня Федеральный закон о государственной регистрации прав.

Гражданский кодекс РФ в статьях, посвященных частным способам приобретения вещных прав на НИ и установления обременений (ограничений) этих прав, содержит указание на необходимость их государственной регистрации.

Так, статьей 219 установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В статьях 274, 339, 389, 584, 586, 609, 651, 658, 1017 ГК РФ содержится предписание о необходимости проведения государственной регистрации соответствующих вещных прав на НИ и их обременений (ограничений). При этом по общему правилу моментом возникновения этих прав (ограничений) является именно момент их государственной регистрации.

Гражданский кодекс РФ не содержит определений ограничения (обременения) права и сервитута. Данные определения содержатся в статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Так, под ограничением (обременением) вещных прав подразумевается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект НИ (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Сервитут же представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом НИ, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника НИ, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

При этом ни в тексте ГК РФ, ни в тексте Федерального закона о государственной регистрации прав не содержится легального определения понятия "переход права". По всей видимости, под переходом права законодатель имел в виду прекращение права одного лица и возникновение права у другого лица, которое может произойти в рамках правопреемства или сделки.