Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Приказ Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на НИ" (в ред. от 12.11.2003);

Приказ Минюста России от 1 июля 2002г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты НИ, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" (в ред. от 19.11.2003);

Приказ Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов";

Приказ Госстроя РФ от 24 мая 2002г. N 90 "Об утверждении Методических рекомендаций по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов НИ нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них" (фактически не действует в настоящее время ввиду отсутствия регистрации в Минюсте);

Приказ Минюста России N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Минимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30 октября 2001г. "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты НИ — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы".

В скором будущем в указанные нормативные правовые акты, по всей видимости, будут вноситься определенные технические изменения, связанные с общим изменением организационной составляющей системы ГРПНИСН.

В соответствии с Федеральным законом ГРПНИСН проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с НИ является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что с этой даты:

договор, предметом которого является НИ, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя НИ по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п.2 ст.223 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими. С этой же даты, по общему правилу, считаются прекратившимися права на НИ, возникшие ранее.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения НИ в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ, в соответствии со статьей 1 Федерального закона о регистрации прав, представляет собой территорию, на которой действует орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Регистрирующий орган, осуществляющий регистрацию на территории одного регистрационного округа, не может производить ГРПНИ, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок с ним. Исключение составляют так называемые "протяженные объекты" — трубопроводы (газо, нефте и нефте продуктопроводы), линии электропередач, кабельные линии связи, железные дороги и автотрассы, проходящие по территории нескольких регистрационных округов. Регистрация прав на такие объекты производится в соответствии с положениями Приказа Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов".

Процедура ГРПНИ заключается в прохождении следующих стадий:

прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом НИ и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права, отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Федерального закона о регистрации прав);

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. В ходе такой экспертизы, среди прочего, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект НИ, проверка действительности по данных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

внесение записей в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдача свидетельства о государственной регистрации права. На этой стадии также осуществляется возврат подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

На стадии приема заявлений осуществляются прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае отказа в приеме документов действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке (в суде общей юрисдикции или арбитражном суде).

Во время стадии правовой экспертизы:

проверяется действительность поданных заявителем документов;

выявляется соответствие представленных на государственную регистрацию документов законодательству Российской Федерации;

проводится проверка законности сделки;

устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект НИ;

выявляются другие основания для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Регистрационный процесс во время этой стадии может быть приостановлен (не более чем на месяц) по инициативе регистратора прав, если у него возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации в целях подтверждения подлинности представленных документов (п.2 ст.19 Закона о регистрации). Регистрация также может быть приостановлена, но не более чем на три месяца, и по мотивированному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. В таком заявлении указываются причины, послужившие его основанием, и срок, необходимый для приостановления (п.3 ст.19 Закона о регистрации). В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена и на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона о регистрации).