Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

Еще раньше такая правовая позиция была закреплена в практике арбитражных судов. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 февраля 1998г. N 8 указал, что если судом отказано в удовлетворении требований собственника о возврате имущества (видимо, независимо от того, было ли заявлено такое требование, как виндикационный иск или иск о применении последствий недействительности сделки), то в случае, когда "право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю" (п.25) [166] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. . Тем самым еще в 1998г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ фактически признал, что отказ суда в удовлетворении иска собственника о виндикации недвижимого имущества или иска о применении последствий недействительности сделки является основанием возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, которое может быть зарегистрировано в ЕГРП (если только оно не было уже зарегистрировано ранее), и прекращения права собственности у бывшего собственника этого недвижимого имущества. Хотя ГК РФ в то время не предусматривал такого основания возникновения права собственности. Нельзя не отметить, что подобная норма существовала в ст.183 ГК РСФСР 1922г., устанавливавшей: "Если имущество продано не собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в тех случаях, когда согласно ст.59 и 60 собственник не вправе истребовать от него имущество". Однако в ГК РСФСР 1964г. это нормативное положение не было воспроизведено.

Отсутствовало и в ГК РФ 1994г. указание, каким образом приобретается право собственности добросовестным приобретателем. Статья 218 ГК РФ, устанавливающая основания приобретения права собственности, не называет приобретение имущества добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя в числе таких оснований. Не содержит соответствующего основания для прекращения права собственности и ст.235 ГК РФ.

Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [167] СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.1). Ст.43. было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.

Еще раз подчеркнем, что добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности или с иском о признании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.

Основанием приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем является сложный юридический состав [168] В.А. Рахмилович называл этот состав фактическим. См.: Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчуждаемую неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 126 — 144. , включающий в себя, как обоснованно отмечается в литературе, три существенных условия. Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем [169] См.: Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. .

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Признать приобретателя недвижимости добросовестным может только суд, отказавший судебным решением в виндикации или реституции недвижимости, приобретенной от неуправомоченного отчуждателя. Для этого в мотивировочной части судебного решения должно содержаться описание сложного юридического состава добросовестного приобретения недвижимости. Поэтому фактическим основанием для приобретения права собственности является как раз этот самый сложный юридический состав, а не вышеназванное судебное решение. Но именно судебное решение является формальным основанием для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем.

В юридической литературе правильно отмечается, что регистратор, скорее всего, не станет брать на себя функции суда и определять, вправе или не вправе собственник истребовать имущество правообладателя по реестру, рассматривая заявление о погашении регистрационной записи (а если и станет, то совершенно не очевидно, что сможет полноценно сделать это) [170] См.: Катунин Д. Сделка по совести // Бизнес-адвокат. 2005. N 18. .

Как указано в п.1 ст.28 Федерального закона от 21 июля 1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [171] СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594. , момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.