Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

Это тем более важно для жилых домов, которые отличаются тем, что помимо основного капитального строения, предназначенного для проживания, на земельном участке, как правило, располагаются многочисленные служебные постройки: хозблоки, сараи, гаражи, навесы, бани, летние кухни, туалеты, теплицы, помещения для содержания домашних животных, птицы и др. Кроме того, на участке могут находиться такие дворовые сооружения, как заборы, ворота, колодцы, выгребные ямы, подъездные площадки, дорожки, многочисленные коммуникации -газовые, канализационные и т.п.Жилой дом предназначен не только для проживания — он необходим для отдыха, ведения различного хозяйства, садоводства и огородничества.

Нормы предоставления земельных участков под строительство домов либо дач всегда учитывают эту особенность, исходя из того, что предоставляемый для строительства земельный участок необходим в целом для дома как сложного инженерно-строительного комплекса. Иное вело бы не только к отрицанию многолетней практики по этой проблеме, но и с неизбежностью вступало бы в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, являющимся одним из основных принципов земельного законодательства.

Более четко данная проблема ранее была регламентирована указанным выше Положением о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925г. — селитебные застроенные земельные участки состояли из земель под самими постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закрепляемых в пределах их фактических границ (подп."а" п.9).

Отдельного рассмотрения заслуживает определение природы права на земельный участок, которое переходит к новому собственнику строения на основании ст.35 ЗК РФ, где говорится о переходе права на использование, а не права пользования земельным участком. Земельный участок на любом вещном праве (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.) предполагает нахождение его в пользовании одного или нескольких лиц. В этом смысле следует относиться и к понятию "использования земельного участка", поскольку ничего иного, кроме пользования, за этим термином не стоит. В той же статье (абз. 2 п.1), когда речь идет о переходе земельного участка к нескольким лицам, приводится общепринятая терминология — "право пользования земельным участком". Нельзя же всерьез утверждать, что вид права на земельный участок определяется числом новых собственников строения: при переходе строения к одному лицу — "право на использование земельного участка", а к нескольким — "право пользования земельным участком". И в том и в другом случае право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же п.1 ст.35 ЗК РФ, переходит к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права пользования земельным участком. Можно отметить, что в пользу изложенной выше позиции высказался Верховный Суд РФ в ответе на запросы судов, указав, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и все права прежнего собственника строения на земельный участок. В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, к покупателю переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без каких-либо ограничений [214] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2004г. .

Аналогичное разъяснение дано и Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" [215] Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. . В соответствии с п.13 данного Постановления покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия ЗК РСФСР 1991г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.31). По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок [216] Постановление СМ РСФСР от 17 сентября 1991г. N 493. . Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. N 2287 [217] Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. N 2287 // САПП РФ. 1993. N 52. Ст.5085. признана недействующей ст.31 ЗК РСФСР 1991г., а указанное Постановление СМ РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего ЗК.

По новому ЗК РФ (ст.25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К числу таких оснований ст.8 ГК отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение.

По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992г., являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.

Можно отметить, что еще ранее, в 1987г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки.