Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

Земельные участки наряду с различного рода постройками и другими прочно связанными с землей объектами относятся к недвижимым вещам, недвижимому имуществу или недвижимости (ст.130 ГК РФ).

Земельные участки могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Как предусмотрено ст.1181 ГК РФ, принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят указанные земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется.

Включение данной нормы в главу 65 ГК РФ, посвященную особенностям наследования отдельных видов имущества, вызвано прежде всего тем, что земельные участки введены в гражданский оборот сравнительно недавно — ГК РСФСР 1964г. не регулировал порядка их наследования.

Земельные участки имеют не только различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения предельного размера для одного лица, но и различную нормативную базу правового регулирования. Причем некоторые из законов и подзаконных актов на момент принятия части третьей ГК РФ содержали особые правила наследования, а также значительное число детализирующих и технических норм, относящихся к оформлению наследственных прав. Поэтому важно было именно в таком законе, как ГК РФ, предусмотреть, что, несмотря на все различия и особенности, земельные участки переходят по наследству без каких-либо изъятий из общего порядка наследования.

Целевое назначение, разрешенный режим использования и т.п., которые установлены земельным законодательством и другими нормативными актами, безусловно, имеют значение и должны быть учтены, но только после того, как будут оформлены наследственные права. В частности, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина либо лица без гражданства, которым он не может принадлежать, действующее законодательство предусматривает возможность отчуждения этого участка (ст.258 ГК РФ, ст.3, 5 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Гражданский кодекс, довольно подробно регламентируя в главе 17 право собственности и другие вещные права на землю, тем не менее нормативного определения земельного участка не содержит. Такое определение дано в ст.6 ЗК РФ как части поверхности Земли (в том числе почвенный слой) в границах, которые описаны и удостоверены в установленном порядке.

Несколько иное, более широкое понятие земельного участка приведено в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" [228] СЗ РФ. 2000. N 2. Ст.149. : это часть поверхности Земли (в том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.

Из содержания приведенных норм следует, что земельный участок всегда индивидуализируется на местности при его отводе, представляя собой конкретно определенную вещь, и характеризуется такими признаками, как местоположение, размер и границы которого описаны и удостоверены в предусмотренном законом порядке. Установление предельных (максимальных и минимальных) норм предоставления земельных участков из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства отнесено к компетенции субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства — органов местного самоуправления (ст.33 ЗК РФ).

В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок, включая земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст.15), -разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия.

Согласно ст.261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами. В свою очередь, какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК ответа не дает, отсылая к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.26 ЗК), ст.17 которого к их числу относит: акты органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и т.д.

Из этого перечня особого внимания заслуживают документы, связанные с административно-правовым способом возникновения прав граждан на земельные участки.

Именно в таком порядке ЗК РСФСР 1991г., указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ предусматривалась возможность: 1) предоставления бесплатно земельных участков в собственность или в пожизненное наследуемое владение гражданам ("новое предоставление"); 2) перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование ("приватизация земельных участков").

Так, в период с 25 апреля 1991г. по 27 октября 1993г. акты о предоставлении земельных участков издавались местными Советами народных депутатов, а затем их полномочия стали осуществлять соответствующие местные администрации. Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992г. предусматривалась выдача временных свидетельств о праве собственности на земельный участок. После 27 октября 1993г. в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993г. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, подлежали регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Выданные ранее государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность были объявлены постоянными и имеющими равную законную силу со свидетельством, предусмотренным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г.

Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:

1) постановлениями местных Советов народных депутатов в период с 25 апреля 1991г. по 27 октября 1993г. и выданными на основании их временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;