Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем.

В силу особенностей их правового режима принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.

Например. Арендатором была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения – перепланировка комнат с целью оптимизации использования арендуемой площади. Произведенные улучшения являются неотделимыми.

Арендатором была увеличена оперативная память арендуемого компьютера. По истечении срока аренды дополнительный блок памяти может быть изъят. Произведенные арендатором улучшения технических характеристик компьютера являются отделимыми.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды) (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению между арендатором и арендодателем отделимые улучшения могут быть переданы последнему с возмещением их стоимости либо без такового.

Совсем по-иному обстоит дело с неотделимыми улучшениями. Они прочно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения договора подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом. В связи с этим арендатор может требовать от арендодателя возмещения их стоимости (если иное не предусмотрено договором) только в том случае, если неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя. Во избежание спорных ситуаций согласие арендодателя должно быть выражено в письменной форме.

В случае, когда арендатор улучшил качественные характеристики арендуемого объекта на свой страх и риск, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не предусмотрено законом. [15]

Например. Арендатор использует на условиях аренды двухэтажное здание. Не испрашивая согласия арендодателя, он осуществил достройку третьего этажа здания. По истечении срока аренды здание вместе с произведенными улучшениями передается арендодателю. В этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений. [16]

Статьей 662 ГК РФ установлено, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В то же время арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Гражданским кодексом РФ определен порядок распределения обязанностей по содержанию арендованного имущества между сторонами договора аренды. Пунктами 1 и 2 ст. 616 ГК РФ определено, что нормы, установленные в ГК РФ, будут применяться в тех случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Статья 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора – обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но если арендодатель и арендатор установят в договоре аренды иные условия перераспределения этих расходов, то будут применяться соответственно условия договора.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Если в договоре аренды обязанности сторон по содержанию имущества распределены согласно ГК РФ, то в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

ГК РФ также установлен порядок распределения обязанностей арендодателя и арендатора по содержанию, эксплуатации транспортных средств, и связанных с ними расходов (ст. 634, 635, 636, 644, 645, 646).

Так, при аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ), а также несет расходы по оплате услуг членов экипажа и расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 635 ГК РФ).

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 636 ГК РФ).

При аренде транспортного средства без экипажа на арендатора возлагается обязанность поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ), осуществлять своими силами коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ), а также нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК РФ).

По договору проката обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду, возлагается на арендодателя, и не может быть передана по договору аренды арендатору.

С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.