Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (п. 26 Правил).

За арендатором земельного участка закреплены следующие права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т. д.

Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах» (далее – Закон «О недрах»), Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.

Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т. д.

Так, специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

• прокат (ст. 626–631 ГК РФ);

• аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632–641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642–649 ГК РФ);

• аренда зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК РФ);

• аренда предприятий (ст. 656–664 ГК РФ);

• финансовая аренда (лизинг) (ст. 665–670 ГК РФ).

Ниже будут рассмотрены отличительные особенности этих договоров.

Объектом арендывыступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

• земельные участки;

• обособленные природные объекты;

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

В некоторых случаях законодательством устанавливаются определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижимости не могут стать предметом проката.

Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.

Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.