Валерий Ивакин - Жилищное право: конспект лекций

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.