Валерий Ивакин - Жилищное право: конспект лекций

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. При установлении судом правомерности заключенной сделки и факта уклонения стороны от ее регистрации суд вправе вынести решение, обязывающее соответствующий орган произвести государственную регистрацию сделки.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК Законом о регистрации прав на недвижимость, согласно п. 1 ст. 2 которого государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С государственной регистрацией связано возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество, которые происходят с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество не с момента государственной регистрации их права, а с момента выплаты данного взноса.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной п. 2 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п. 1 ст. 9).

Для осуществления государственной регистрации правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности, желающие зарегистрировать сделки с недвижимостью и права на нее, подают в соответствующее учреждение юстиции документы, необходимые для государственной регистрации, и представляют квитанцию об оплате регистрации. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Далее они устанавливают, не имеется ли противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При отсутствии указанных оснований учреждения юстиции вносят запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершают надпись на правоустанавливающем документе и выдают удостоверение (в форме свидетельства) о произведенной государственной регистрации права (п. 1ст. 13, ст. 14, п. 1—2, 4 ст. 16). В соответствии с п. Зет. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Поскольку в большинстве случаев переход права собственности нажитые помещения происходит именно по договорам их купли-продажи, данная Инструкция упорядочивает значительную часть отношений, связанных с государственной регистрацией сделок с жильем и переходом права собственности на него, и имеет важное практическое значение.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре, неотъемлемой частью которого являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на этот объект (п. 1 и 2 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Данный реестр ведется в соответствии с указанным Законом и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия – условным номером. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о подлежащих государственной регистрации сделках об его отчуждении, а также о праве собственности и об иных вещных правах на данный объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя и записи об ограничениях (обременениях) указанных прав.

В Законе о регистрации прав на недвижимость и Правилах подробно регламентируется порядок заполнения разделов Единого государственного реестра, производства записей о регистрации прав, их прекращении, ограничениях (обременениях), регистрации сделок с объектами недвижимости.

Правилами ведения Единого государственного реестра устанавливается форма свидетельства о государственной регистрации прав. Данное свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается: правообладателю – при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору – при регистрации аренды; залогодержателю – при регистрации ипотеки.

За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина (п. 1 ст. 11 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Согласно ст. 7 того же Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий такую регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Юридическое лицо для получения соответствующих сведений должно предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.