Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Жилое помещение обладает следующими признаками:

1) относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ);

2) является изолированным, т. е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор;

3) предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Жилое помещение может быть юридически признано таковым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.

3. В законодательстве закрепляется и такой признак жилого помещения, как благоустроенность (см. например, п. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики г. Москвы»; п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга»).

Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым устанавливаются актами Правительства РФ. К примеру, «Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утвержденное постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552, а также «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» утвержденное постановлением Правительства от 13 октября 1997 г. № 1301.

Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как, например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г., а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г. Москвы от 7 апреля 2004 г. «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы».

4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Так, действующее Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552. Согласно указанному Положению непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), которые находятся в ветхом или аварийном состоянии либо в них выявлено вредное воздействие среды обитания.

5. В комментируемой статье дано определение общей площади жилого помещения. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т. е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования: коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас.

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

1. Впервые в жилищном законодательстве в данной статье определены конкретные виды объектов жилищных прав . К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Следует отметить, что новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры).

Каждый предшествующий вид объектов жилищных прав относится к последующему как целое и его часть, т. е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира – частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК РФ закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

4. Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Необходимо запомнить, что жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, т. к. это определенное недвижимое имущество. Эта определенная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т. е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т. п.), обособленные от жилого дома, квартиры не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной.

Ныне нередко встречается ситуация, когда жилые помещения (квартиры, комнаты), расположены в строениях смешанного типа, т. е. эти помещения используются также лечебными учреждениями, под офисы, магазины и т. п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе высказывается точка зрения о том, что эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.