Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

7 . Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.

8. Правильным решением будет обратиться к независимому эксперту – профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 3 указанного Закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

И обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе.

Важно знать, что если в период с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения.

При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если выкупаемое и покупаемое помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т. д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.

9. Кроме стоимости жилого помещения в выкупную цену включены убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Данная статья указывает виды убытков , которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения:

– расходы по поиску другого жилого помещения,

– переезду в него,

– оформлению прав на другое жилое помещение и т. д.

Также в состав убытков входят те, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которую собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

Возможны случаи, когда у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна засчитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. Собственнику выплачивается лишь разница между выкупной ценой изымаемого жилого помещения и стоимостью предоставляемого жилого помещения.

Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто, предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Срок исковой давности по таким искам сокращенный – два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

10. Собственник жилого помещения вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, иск подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. 254—258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд по правилам ст. 197—201 АПК РФ.

Если такая ситуация, что многоквартирный жилой дом, признанный находящимся в аварийном состоянии, подлежит сносу, то орган, принявший решение о сносе многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса дома. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение. Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не произвели его снос, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.