Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма

1) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ);

2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);

3) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ)).

4) проводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Это правило применяется, если договором не установлено иное;

5) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя оно не допускается (ст. 681 ГК РФ);

6) сдавать в поднаем жилое помещение. Данное право возможно лишь с предварительного согласия наймодателя. Согласно ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ)).

Права наймодателяпо договору коммерческого найма:

1) право требования своевременного оплаты жилого помещения по договору;

2) право требования своевременного внесения коммунальных платежей, если по данному договору это является обязанностью нанимателя;

3) право требования произвести соответствующий текущий ремонт;

4) право требования использовать жилое помещение только для проживания;

5) право требования обеспечения сохранности жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

6) право на запрет без предварительного согласия на производство переустройства и реконструкции жилого помещения.

Если при регулировании отношений социального найма законодатель использует термин «изменение договора социального найма», то при коммерческом найме жилого помещения применяется понятие «замена». По своему содержанию данные термины идентичны. Данное положение регулируется ст. 686 ГК РФ, согласно которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ). Как видно из содержания статьи, условия изменения договора коммерческого найма отличаются от условий изменения договора социального найма.

Порядок расторжения договоров найма жилого помещения(как коммерческого, так и социального) исходит из наличия лишь судебного порядка.

Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма: он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение. Наймодателю, напротив, очень трудно расторгнуть договор найма: для этого нужно, чтобы наниматель либо был злостным неплательщиком, либо разрушал и портил жилое помещение, использовал его не по назначению, систематически мешал жить соседям. Но даже и при этих условиях наймодатель должен расторгать договор через суд, а суд может давать нанимателю отсрочки для устранения нарушений.

Законодатель в ст. 687 ГК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Таким образом, наймодателю предоставляется возможность быть заблаговременно проинформированным.