Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма

Поспелов О.В. считает, что право на приватизацию жилья восстанавливается лишь при признании договора приватизации недействительным по какому-либо основанию ничтожности. При ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, т. е. следует считать, что граждане не приобрели право частной собственности на жилье и не использовали свое право на приватизацию жилья. В случае с признанием судом недействительным оспоримого договора приватизации имеет место лишь двусторонняя реституция: квартира из частной собственности граждан возвращается в государственный или муниципальный жилищный фонд; граждане приобретают право пользования указанной квартирой на условиях договора найма. Таким образом, по оспоримым договорам приватизации право граждан на приватизацию жилья не восстанавливается. Одновременно О.В. Поспелов указывает на недопустимость использования термина «повторная приватизация жилья». [19]

Обратившись к ЖК РФ, можно обратить внимание на то, что законодатель устанавливает два различных института:

1) признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным;

2) деприватизация жилья.

Признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным предусматривается п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Именно в данном случае закон ничего не говорит о возможном сохранении права на приватизацию. Отсюда следует, что при признании договора приватизации недействительным, право на повторную приватизацию утрачивается. Это связано сем, что одним из признаков приватизации, который закреплен в законе, является «принцип одноразовости приватизации». В статье 9.1. закона «О приватизации» речь идет о том, что после расприватизации, гражданин имеет право на новое заключение договора о приватизации жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным не является разновидностью расприватизации и смешивать данные положения не допустимо. Поэтому, расприватизация осуществляется по средствам расторжения договора о приватизации. Для определения данного порядка следует обратиться к положениям ГК РФ о расторжении договора.

Расторжение договора передачи осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке, если одна из сторон ответит отказом на предложение о расторжении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Основанием для расторжения договора может служить, например, существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Таким образом, расприватизация также распадается на виды:

1) расприватизация по соглашению сторон;

2) расприватизация в судебном порядке.

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Рассматриваемая ситуация предполагает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

В случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. ст. 168–179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т. п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

При установлении недействительности договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации как ничтожной сделки право на приватизацию жилья восстанавливается всегда на основании закона. При признании судом договора о передаче жилья в собственность недействительным, право на приватизацию жилья восстанавливается по усмотрению суда, исходя из фактических обстоятельств дела. Такое положение согласуется с п. 13 названного постановления Пленума ВС РФ, где указано, что если члены семьи нанимателя имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора приватизации жилого помещения. Отметим, именно в рамках такой формы осуществляется защита прав членов семьи нанимателя, давших согласие на приватизацию жилого помещения другими проживающими с ними лицами.

Четкое законодательное «разведение» деприватизации и признания недействительным договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными, позволит закрепить соответствующие правовые гарантии для лиц – участников приватизации, устранить пробел в законодательстве в отношении применения последствий недействительности сделок, разрешить вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения в определенных случаях. [20]