Павел Крашенинников - Жилищное право

Первые объединения собственников жилья появились еще в XIX в. в Англии, причем с их организации фактически были начаты преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 г. Закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Названный Закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кредитованием под залог строящихся квартир. М. И. Туган-Барановский назвал такие общества сберегательными кассами особого рода. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. До накопления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Создание названных объединений являлось, как мы уже указывали, только началом жилищных преобразований того времени, и сразу эти меры не принесли и, думается, не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после введения в действие Закона его благотворное влияние на жилищную сферу сказывалось повсеместно. По свидетельству «Статистического обзора Англии», к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строительных обществ, объединяющих более 1 млн. членов [337] Подробнее см.: Крашенинников П. В. Правовые аспекты английской жилищной реформы XIX века // Теория и практика совершенствования законодательства на современном этапе. Екатеринбург, 1993. .

Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований — с другой.

Французский Закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях [338] Regim de la cooperativ. Paris, 1991. (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает правовой режим находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относятся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектами отдельных прав собственности.

Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими — части зданий и площадок, подлежащие пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если иное не установлено договором, к объектам общего пользования относятся: земельные участки, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.

Объединения собственников жилья, в том числе во Франции, имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, находящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общую собственность; разрушать такие дворы, парки, сады и др. Вместе с тем собрание собственников жилья не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания.

Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.

Собственники самостоятельно распоряжаются принадлежащими им жилыми или нежилыми помещениями, являющимися отдельными частями здания; они свободно используют отдельные и общие части с условием, что пользование не наносит ущерба правам других собственников и назначению здания. Однако при продаже жилого помещения или иной недвижимости в жилищной сфере собственник представляет нотариусу сертификат синдиката (управляющего синдиката) о том, что он свободен от всяческих обязательств по отношению к синдикату. В тех случаях, когда собственники или их объединения решили произвести ремонт многоквартирного дома, о работах, затрудняющих доступ к квартирам, должно быть объявлено собственникам не менее чем за восемь дней до начала их проведения, кроме случаев необходимости соблюдения безопасности или сохранности имущества.

Документом, регулирующим деятельность синдиката, является регламент общей собственности. Регламент указывает на обязанность членов синдиката участвовать, во-первых, в расходах на общие службы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; во-вторых, в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных помещений, принадлежащих членам синдиката. Кроме того, регламент общей собственности фиксирует квоту, соответствующую каждому собственнику, по каждой категории расходов.

Цель синдиката — сохранение здания и управление его общими частями. Синдикат несет ответственность за ущерб, нанесенный совладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или неудовлетворительного содержания общих частей.

Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности. Такое детальное урегулирование снижает вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

К примеру, законодательство позволяет синдикату приобретать и отчуждать как платно, так и бесплатно отдельные части здания. При этом суммы, соответствующие цене проданных общих частей, делятся между всеми совладельцами пропорционально занимаемой на праве собственности площади недвижимости.

В соответствии с Законом от 10 июля 1965 г. синдикат во Франции может, при условии соблюдения назначения здания, принимать любые решения о благоустройстве, например о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, добавлении новых элементов, благоустройстве или создании помещений общего пользования. Однако надстраивание или сооружение зданий в целях создания новых отдельных помещений может осуществляться только силами синдиката при условии, что решение о работах принято большинством голосов его членов.