Павел Крашенинников - Жилищное право

Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т. д., и т. п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом [357] Жилищный кодекс Украинской ССР: Научно-практический комментарий / Под ред. В. И. Зайчук. Киев: Изд-во полит. лит., 1990. С. 206. .

Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия [358] На практике заключение таких соглашений имело широкое распространение. . В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями [359] Собрание законодательства СССР. 1928. N 6. Ст. 49. . Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других [360] См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 162; Кабажин А. Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. М.: Юрид. лит., 1980. С. 131–134; Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис… канд. юрид. наук. Свердловск: Свердловский юрид. ин-т, 1984. С. 82. ; иные полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения — перемену лиц в обязательстве [361] См.: Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. С. 80; Медведев М. Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Саратов, 1971. С. 5–6. . В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.

Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками — с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок [362] См., например: Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М.: Юрид. лит., 1990. С. 211. . Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов [363] См., например: Маслов В. Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970. С. 163. .

С постепенным вовлечением жилых помещений в гражданский оборот в Указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации» [364] Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 22. Ст. 409. , кроме всего прочего, подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления такого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.

Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР Постановлением Совета Министров от 14 июня 1990 г. N 207 был разрешен обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежащие гражданам на праве собственности [365] Вестник Верховного Суда СССР. 1991. N 3. С. 11. .

С принятием Законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и в особенности Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права [366] См., например: Гетман Е. С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание, 1992. С. 18.. .

Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. N 133/7 [367] См.: Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юрид. изд-во, 1996. С. 136–142. Интересно, что прокуратура Свердловской области оспорила данный документ, дело дошло до Верховного Суда РФ, где заседание проходило за день до публикации Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». О данном споре см.: Правотворчество как форма реализации полномочий субъектов Российской Федерации: Круглый стол // Российский юридический журнал. 1993. N 1. С. 20. . Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где существенно расширялся круг участников данного соглашения. В частности, Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). То есть была предусмотрена возможность участия собственника в договорах обмена жилых помещений.