Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные – земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

– неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).

Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).

Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.

Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.

Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.

1. Право аренды может быть использовано не менее выгодно, чем право собственности. Следует лишь придерживаться особых требований законодательства и вкладывать инвестиции в земельный участок, находящийся в распоряжении гражданина на правах аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды в большинстве случаев не представляется возможным.

3. Передача прав собственности не составляет особого труда и может быть осуществлена различными способами. В данном случае следует учитывать особенности налогообложения. Нужно отметить, что, по сравнению с правом собственности, возможности арендатора в отношении передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Однако данное обстоятельство никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды, несмотря на законодательные ограничения.

Следует помнить, что право аренды может стать надежной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к гражданину действий. Например, если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе организации и его право собственности прекратится, право аренды останется, поскольку смена собственника не влечет за собой прекращения договора аренды. Здесь право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка имеет множество преимуществ, которые при правильном подходе дают возможность не только сэкономить на расходах, но также оформить право собственности на арендуемый земельный участок по цене существенно ниже рыночной.

По мнению архитекторов-профессионалов, дом должен отражать характер, настроение и вкусы владельца. Кроме того, внешний вид дома должен соответствовать его содержанию. Именно поэтому предпочтительнее, когда процессом появления на свет нового дома руководит один человек, продумывая тонкости интерьера до мелочей. Только в этом случае возможно соблюдение гармоничного сочетания цветов и материалов.

Когда все работы выполняются одной фирмой, использующей комплексный архитектурный подход, можно достичь того, чтобы дом гармонировал с окружающей природой, чтобы ландшафт участка дополнял интерьер, а внутри дома все предметы хорошо сочетались друг с другом. Таким образом можно избежать основных ошибок, которые часто допускают владельцы домов, полагаясь исключительно на собственное представление о стиле.

Часто сложности возникают с сочетаемостью архитектурного решения дома и окружающего пейзажа. Казалось бы, что здесь сложного? Имеется участок земли, на котором можно построить дом по выбранному проекту. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд.