Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

2. Если договор продажи заключает не собственник жилого помещения или не его покупатель, то в данном договоре нужно указать основания, согласно которым определенное договором продажи лицо или лица действуют от имени покупателя или продавца (правообладателя).

2. Предмет договора — в том числе данные, которые определяют расположение жилого дома или его части на соответствующем земельном участке, квартиры или ее части в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ).

Жилье должно идентифицироваться согласно требованиям шестого пункта двенадцатого Закона № 122-ФЗ. Это означает, что в договоре должна быть указана следующая информация:

• местоположение (адрес) жилья;

• название (вид) жилья (жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната);

• площадь согласно документации (в основном, в соответствии с кадастровым паспортом);

• назначение (жилое);

• другая требующаяся информация (к примеру, этажность жилого дома, номер квартиры и этаж на поэтажном плане и так далее).

3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением обеих сторон договора. Допустимо указывать цену в рублевом эквиваленте суммы, которая определена в условных денежных единицах или в иностранной валюте (статья 317 ГК РФ). Также можно указать цену за единицу площади, таким образом, цена будет определяться исходя из площади жилого помещения (статья 555 ГК РФ). Если жилое помещение продается в кредит с условием о рассрочке или отсрочке платежа — необходимо указать цену, порядок, сроки и размеры всех платежей (статья 489 ГК РФ).

4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122-ФЗ).

Как показывает практика, договор купли-продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные — такие, как:

• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;

• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;

• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);

• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);

• а также другие условия.

Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли-продажи.

Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли-продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием-передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема-передачи жилья, — заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли-продажи.

Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.

Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.

Государственная регистрация — это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.

Как уже отмечалось ранее, договору купли-продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора — продавца и покупателя.

Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.

Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.

Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:

• предварительная оплата, к примеру:

а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;

б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.

• рассрочка платежа — покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;

• отсрочка платежа — покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.

Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.

В связи с этим обратите свое внимание на очень удобную и лишенную рисков для обеих сторон договора форму оплаты — расчет с использованием банковской ячейки. При такой форме расчета банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение (договор). В соответствии с этим соглашением (договором) покупатель помещает определенную денежную сумму в банковскую ячейку. Продавец сможет данную денежную сумму получить без непосредственного участия в этом покупателя по предоставлению в банк документации, которая будет подтверждать государственную регистрацию купли-продажи (то есть экземпляра договора купли-продажи жилья с пометкой регистрирующего органа о регистрации). В свою очередь обязанностью банка является обеспечение сохранности денежных средств, которые были помещены в ячейку. При этом за покупателем остается право вернуть себе денежные средства, которые были помещены в ячейку, если в течение срока, оговоренного договором, продавец за ними так и не обратился (в основном в договоре указывают срок, который необходим для того, чтобы подготовить и подать документы о государственной регистрации договора купли-продажи).