Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей

Обращаясь к практике разрешения споров между участниками долевого строительства — гражданами и застройщиками, можно выделить следующие типичные нарушения прав граждан (потребителей):

— заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта;

— уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

— отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

— просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;

— передачу объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;

— передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т. д.);

— необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.) и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.

Б. обратилась в суд с иском к ООО «A-Стиль», ООО СКФ «Толстиков и К», ООО «РОИ» и К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме № 7 по ул. Карамзина, выселении К. из указанной квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 14.05.1994 г. между ООО СКФ «Толстиков и К», 000 «A-Стиль», гр. А. и гр. О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице Б.

15 февраля 1999 г. ООО СКФ «Толстиков и К» заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО «РОИ», которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО «А-Стиль», А. и Б. договоров.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО «A-Стиль» надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ «Толстиков и К» по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А., и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (Дело № 2-369/2006).

Еще в одном случае П. обратился с иском к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную на 8-м этаже многоквартирного дома № XXX. В обоснование исковых требований указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования передачи спорной квартиры. В ноябре 2010 г. администрацией г. Красноярска в отношении многоквартирного дома № XXX выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи. К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2012 г. в удовлетворении иска П. отказано. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 12.11.2012 г. № 33-9745/2012 указанное решение оставлено без изменения. Оставляя исковые требования П. без удовлетворения, суды исходили из следующих обстоятельств.

Судами установлено, что ООО «СКФ «Т. и Ко» выступало первоначальным застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира, на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Далее ООО «СКФ Т. и К» заключило с ООО «Стройтэкс-Инвест» договор № 41, по которому передало функции застройщика многоквартирного дома и право аренды земельного участка. В последующем указанный договор сторонами был расторгнут, функции застройщика и право аренды земельного участка возвращены ООО «СКФ Т. и К».

В связи с финансовыми затруднениями и приостановлением строительства ООО «СКФ Т. и К» и ТСЖ «Зодчий» заключили договор управления по завершению строительства дома, согласно которому ООО «СКФ Т. и К» поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. По условиям договора, ТСЖ «Зодчий» обязуется заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию, ведет прием и учет денежных средств, полученных от инвесторов. В свою очередь, ООО СКФ «Т. и К» передает ТСЖ «Зодчий» выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Согласно актам приема-передачи — приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ «Т. и К» к ТСЖ «Зодчий» спорная квартира, имевшая на тот момент строительный № Y, значилась в списке неинвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.