Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей

При оказании клиенту посреднических услуг, направленных в конечном итоге на заключение соответствующего договора о приобретении или продаже объекта недвижимости, риэлтор обязан оказывать клиенту профессиональную помощь (содействие) на всех этапах заключения договора: поиск контрагента, подготовка проекта договора и его государственная регистрация (в случаях, предусмотренных законом), проведение расчетов по сделке. Аксиомой должно стать правило о том, что риэлтор осуществляет проверку правоустанавливающих документов контрагента и несет ответственность за очевидные упущения. Риэлтор также должен разъяснять клиенту возможность получения выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, содержащей сведения об арестах и обременениях в отношении объекта недвижимости.

С.Г. обратился с иском к ООО «Агентство недвижимости Н.» о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком договор на оказание информационных, справочно-консультационных и иныхуслуг. По условиям договора исполнитель обязуется оказать заказчику следующие услуги: справочно-консультационные услуги; подбор варианта объекта недвижимости; демонстрация объекта недвижимости; обеспечение подписания договора долевого участия в строительстве жилья (у застройщика) на объект по адресу: Услуги агентства истцом были оплачены в полном объеме. При содействии агентства между С.Г. и ООО «Р.» был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Заочным решением Свердловского районного суда г. Иркутска установлено, что договор долевого участия в строительстве между С.Г. и ООО «Р.» является ничтожной сделкой, с ООО «Р.» в пользуС.Г. взыскана сумма неосновательного обогащения. Также Свердловским районным судом г. Иркутска вынесено решение о сносе самовольной возведенной ООО «Р.» постройки — многоквартирного дома, в котором находится квартира, приобретенная истцом. Решением Арбитражного суда Иркутской области приостановлено осуществление ООО «Р.» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Полагая, что ответчик исполнил свои обязательства по договору на оказание информационных услуг ненадлежащим образом, поскольку способствовал подписанию ничтожного договора с ООО «Р.», истец просил взыскать с ООО «Агентство недвижимости Н.» уплаченную за услуги цену и компенсацию морального вреда.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 04.04.2012 г. исковые требования С.Г. удовлетворены, с ООО «Агентство недвижимости Н.» в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору на оказание информационных услуг, и компенсация морального вреда.

Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, при этом проведение анализа имеющихся у застройщика документов на предмет их соответствия требованиям законодательства в перечень услуг агентства не входит. Агентство вынуждено исходить из добросовестности застройщиков. Полагает, что с момента подписания С.Г. договора с ООО «Р.» обязательства агентства перед С.Г. прекратились.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2012 г. № 33-5920/2012 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика — без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.

В силу п. 1 от. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Ответчик, занимаясь риэлторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Довод ответчика о том, что он не оказывает услуги по анализу имеющихся у застройщика документов, связанных с обеспечением строительства, поскольку в его штате нет сотрудников с соответствующим уровнем специальных знаний, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку, предлагая гражданам соответствующие услуги, ответчик обязан обеспечивать соответствие услуг обычно предъявляемым требованиям и целям использования, в частности, проверять право застройщика на привлечение денежных средств (инвестиций) и заключение соответствующих договоров с участниками (инвесторами).

Еще в одном случае Н. обратилась в суд с иском к ИП У. (агентство недвижимости), просила взыскать с ответчика сумму вознаграждения за некачественно оказанные риэлторские услуги, убытки в виде денежных средств, уплаченных по договору уступки, и компенсацию морального вреда. В обоснование иска указала, что 15.06.2009 г. заключила с ИП У. договор на оказание информационно-консультационных услуг, оплатила услуги в полном объеме. Ответчик обязательства исполнили ненадлежащим образом. По рекомендации ответчика Н. заключила договор уступки права требования от 15.06.2009 г. с ООО «МЦС» (инвестор), проект которого был подготовлен ответчиком. При этом ответчик убедила истицу, что сделка законна и все документы проверены. Далее выяснилось, что договор уступки не может быть исполнен, поскольку права в отношении объекта долевого строительства (квартиры) ООО «МЦС» не принадлежат. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «МЦС», денежные средства истице не возвращены.

Ответчик иск не признал, полагая, что Н. понесла убытки вследствие собственных неосмотрительных действий, поскольку при заключении договора уступки с ООО «МЦС» и передаче денежных средств не потребовала от ООО «МЦС» оригиналы документов, подтверждающих право на уступаемый объект долевого строительства. Решение о передаче денежных средств по данному договору Н. принимала самостоятельно, трезво понимала и оценивала возможные риски неисполнения ООО «МЦС» принятых обязательств. В свою очередь, У. не отвечает по обязательствам третьего лица (ООО «МЦС»),

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 22.12.2010 г. исковые требования Н. удовлетворены частично, с ответчика ИП У. в пользу Н. взыскана стоимость информационно-консультационных услуг в полном объеме, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, в остальной части требования оставлены без удовлетворения.