Гонгало М - Настольная книга нотариуса

– обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК);

– обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем возможно в рассрочку (ст. 486 ГК);

– передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты за плату, получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты, которые осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда объем выплат получателю ренты сведен только к собственно рентным платежам), к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Вместе с тем следует помнить, что в отличие от договора дарения даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит тем не менее возмездный характер.

В качестве формы платежей по договору ренты в первую очередь законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Договор пожизненного содержания с иждивением, хотя и является разновидностью пожизненной ренты, в качестве рентных платежей должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, питании и одежде, в необходимых случаях – в уходе за ним.

Однако договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

3. Стороны договора ренты

Плательщиками обоих видов ренты могут являться любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

В отношении получателей ренты закон выдвигает более жесткие ограничения по субъектному составу: получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (общественные организации, религиозные организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.). Более того, некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Поскольку получателями постоянной ренты могут быть только собственники имущества, переданного под выплату ренты, не могут выступать в качестве получателей постоянной ренты субъекты, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо праве оперативного управления.

Получателями пожизненной ренты (в том числе и по договору пожизненного содержания с иждивением) могут быть только граждане.

В отношении физических лиц, являющихся получателями ренты, не существует каких-либо ограничительных рамок. Как известно, договор ренты имеет определенную аналогию с существовавшим в ГК РСФСР 1964 г. договором купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца. Однако по указанному договору продавцом могло являться лишь лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчины старше 60 лет и женщины старше 55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалиды I, II, III групп). Получателями как постоянной, так и пожизненной ренты могут быть любые физические лица независимо от возраста и состояния здоровья. Второе существенное отличие от договора купли-продажи с условием пожизненного содержания заключается в том, что по этому договору в качестве лица, продающего имущество в обмен на предоставляемое ему содержание с иждивением, мог выступать только собственник этого имущества (по нормам ГК РСФСР – только жилого дома). Исключение составлял только случай, когда предметом договора являлся жилой дом, приобретенный супругами на совместные средства в период брака: продавцами такого дома могли являться оба супруга, но при условии, что они оба являлись нетрудоспособными по возрасту либо по состоянию здоровья. По договору постоянной ренты данное ограничение отчасти сохранилось: получателем ее может быть только собственник имущества, переданного под выплату ренты. Однако по договору пожизненной ренты (и по договору пожизненного содержания с иждивением) получателем ренты уже может быть не только собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собственником имущества гражданин. Допускается также установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если они не определены договором. Договором могут быть установлены и разные размеры долей нескольких получателей пожизненной ренты в праве на ее получение. Как уже было упомянуто, трудоспособность получателей ренты при всех ее видах юридического значения не имеет.

4. Форма договора ренты

Независимо от того, какое имущество передается под выплату ренты, форма договора ренты законом установлена единая: договор ренты согласно ст. 584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Несоблюдение требований о форме договора, а в отношении недвижимого имущества – и о его государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделки.

5. Размер рентных платежей и сроки их выплаты

Размер платежей по договору постоянной ренты законом не установлен и никоим образом не ограничен ни в минимальном, ни в максимальном отношении. Сумма платежей определяется соглашением сторон. Статьей 590 ГК регламентируется только возможность индексации платежей: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Данная норма является диспозитивной, поэтому стороны вправе договориться о неприменении индексации вообще либо определить свой порядок индексации, например предусмотрев возможность выплаты рентных платежей в рублевом эквиваленте определенной суммы, установленной в иностранной валюте по курсу на день платежа.

Размер пожизненной ренты также определяется договором, но в отличие от постоянной ренты законом установлен минимальный размер платежей: в расчете на один месяц сумма платежей не должна быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. С увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда указанная сумма пропорционально увеличивается (ст. 318 ГК).