Гонгало М - Настольная книга нотариуса

8. Расторжение договора аренды

По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами ГК установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть в судебном порядке расторгнут по требованию одной из сторон.

В соответствии со ст. 619 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;

– по другим основаниям, предусмотренным законом.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известные арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

9. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора аренды

Если договор аренды заключается в отношении имущества, не требующего в силу законодательства государственной регистрации, и сделки с этим имуществом также не подлежат обязательной государственной регистрации, то для нотариального удостоверения такого договора каких бы то ни было документов (правоустанавливающих и иных) не требуется. Объект договора в этом случае может быть охарактеризован со слов участников договора. Однако договоры аренды подобного имущества, как правило, заключаются в простой письменной (либо устной) форме и не удостоверяются у нотариуса. Чаще в нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации (транспортные средства) либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить принадлежность сдаваемого в аренду имущества по документам, подтверждающим право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) арендодателя. Правоустанавливающие документы при этом в делах нотариуса не оставляются, он может оставить себе лишь их копии (ксерокопии) либо сделать отметку о проверке соответствующих документов. В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена справка бюро технической инвентаризации о характеристике арендуемого объекта. Если сдаваемое в аренду физическим лицом недвижимое имущество приобретено им в период брака на совместные средства супругов, то в соответствии с п. 3 ст. 35 СК на сдачу такого имущества в аренду требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. В этом согласии могут быть оговорены определенные условия, которые супруг считает нужным включить в договор. В последнем случае нотариус должен проверить соблюдение указанных условий. Если собственником (сособственником) сдаваемого в аренду имущества являются несовершеннолетние дети, договор заключается с согласия органов опеки и попечительства. В случаях, когда в нотариальном порядке оформляется договор аренды имущества с правом его выкупа, от арендодателя целесообразно истребовать также справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация

Тридцатого марта две тысячи второго года

Мы, гр. Колосовская Ольга Ивановна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Урал» (свидетельство о государственной регистрации серии I-ЖЛ, N 740, выдан Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 19.02.96, идентификационный номер налогоплательщика _____________), юридический адрес которого: г. Екатеринбург, ул. Восточная, 12, фактически находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, 19, в лице генерального директора Степанова Николая Анатольевича, действующего на основании Устава, зарегистрированного Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 01.01.96 за N 387, и протокола собрания участников ООО «Каскад» об избрании его на указанную должность от 08.09.97 N 18-п, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером седьмым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Щорса, в доме N 18. Кадастровый номер квартиры – 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 47,4 кв. м, в том числе жилой площадью – 28,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за N 014987877.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60000 (Шестьдесят тысяч) рублей.

2. Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.98 по реестру N 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга 14.09.98 за N 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.98 за N 66-01/01-5/2000-177.

3. Квартира сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора.

4. Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 96000 (Девяносто шесть тысяч) рублей, уплачиваемых Арендатором Арендодателю следующим образом: 60000 (Шестьдесят тысяч) рублей – одновременно с подписанием настоящего договора путем перечисления на лицевой счет Арендодателя N 17161 в Октябрьском отделении Сберегательного банка РФ N 1182/1112 города Екатеринбурга. Оставшаяся сумма 36000 (Тридцать шесть тысяч) рублей выплачивается Арендодателю по 1000 (Одной тысяче) рублей ежемесячно не позднее 10-го числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лицевой счет либо наличными деньгами в бухгалтерии Арендатора.