Марат Телемтаев - Системная технология

2) заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества;

3) услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика в соответствии с назначением оценки имущества;

4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;

5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;

6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;

7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;

8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;

9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;

10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;

11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;

12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;

13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;

14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;

15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;

16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;

17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;

18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;

19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;

20) дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени;

21) возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи;

22) операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества;

23) копия – точное воспроизводство объекта оценки;

24) аналог – объект, сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Известно, что развитие любого вида деятельности приводит к необходимости построения теорий и прикладных методов для этой деятельности с разных позиций, в т.ч. и системных. Это утверждение основано на известном опыте развития многих видов деятельности и оценка в этом отношении не явится исключением. Отсутствие единой теории оценки всех видов имущества, в том числе и системной части этой теории, является совершенно очевидным фактом. Оценочная деятельность, по мере ее развития будет ставить перед методологией оценки все новые проблемы, одна из которых – проблема системности оценки. В последующих разделах настоящей главы изложены отдельные результаты теории системности оценки, полученные с применением аппарата системной технологии: рассмотрены особенности построения системной оценки, предложены подходы к обеспечению системности и основные принципы технологизации оценочной деятельности. Более полно системная оценка будет изложена в отдельной работе, в курсах лекций и практических занятий.

* Системная оценка – это оценка, основанная на использовании моделей систем для представления всех компонент оценочной деятельности. Системность оценки поэтапно формируется при применении метода системной технологии к оценочной деятельности. Как основу для описания системности оценочной деятельности (в том числе и для системной оценки) можно использовать следующую оценочную триаду систем. Оценщик предприятия (субъект оценочной деятельности), предприятие (объект оценочной деятельности), отчет об оценке (результат оценочной деятельности) – триада систем, образуемая для реализации процесса системной оценочной деятельности. Эта триада систем, в соответствии с Законом системности, находится в рамках одной общей системы. Такой общей системой для оценочного бизнеса является рыночная экономическая система или одна из подсистем рыночной экономики или рыночная социокультурная среда страны, в которой реализуется рыночная экономика. Плановая система, как известно, в независимом оценочном бизнесе не нуждается. В свою очередь, рыночная система, как сложная и крупномасштабная система, не может быть описана для всех случаев одной моделью с использованием одного языка моделирования. Нас будут интересовать те модели рыночной системы, которые можно применить для реализации принципа системности оценки, основное утверждение которого излагается в следующем виде:

Теорема 12.1. Объект, субъект и результат системной оценочной деятельности должны описываться одной моделью рыночной системы.

Сформулируем исходное положение в следующем виде.

Аксиома 12.1. Объект системной оценки необходимо представлять моделью общей системы.

При моделировании объекта системной оценки используются модели, предложенные в главах 1–3.

Реализация системной оценки должна рассматриваться как процесс в некоторой системе-субъекте оценки. На основании этого можно очевидным образом сформулировать следующее определение:

Аксиома 12.2. Для реализации системной оценки необходима система-субъект оценки.

Аксиома 12.3. Субъект системной оценки необходимо представлять моделью общей системы.

Аксиома 12.4. Объект и субъект системной оценки необходимо представлять одной моделью общей системы.

Справедливость этих утверждений становится очевидной, если, напр., рассмотреть собственно технологии системной оценки сложных и больших предприятий (объекты оценки). В этом случае могут создаваться коллективы оценщиков (субъект оценки). При этом необходимо модели субъекта и объекта оценки создавать, используя одну модель общей системы, хотя бы для того, чтобы каждая часть предприятия оценивалась конкретной частью субъекта оценки, а каждая часть субъекта оценки изучала конкретную часть объекта оценки. Это не исключает такой возможности, когда несколько частей предприятия оцениваются одной частью субъекта оценки и, наоборот, когда несколько частей субъекта оценки заняты оценкой одной части предприятия.