Джейн Джекобс - Закат Америки. Впереди Средневековье.

Расползание пригорода может стать менее затратным только в том случае, если интенсивность землепользования будет повышена. Если это случится, то нынешнее распространение города в пространстве окажется переходной стадией: между аграрной фазой использования земли и фазой настолько высокой плотности её использования, что это позволит содержать общественный транспорт, формировать жизнеспособные соседские сообщества, снизить зависимость от автомобиля и преодолеть нехватку доступного жилья [56] Небезынтересно, что в этом случае Джекобс фактически заново формирует аргументацию, которой широко пользовались советские «дезурбанисты» конца 20-х годов, концепция которых была в начале 30-х годов признана вредительской. Впрочем, в ту романтическую эпоху массовая автомобилизация трактовалась ими как один из атрибутов светлого будущего. (Прим. пер.) . Однако что за нажим может сделать интенсификацию разрастания пригородов не только возможной, но и необходимой? Такую силу не надо создавать искусственно. Она бы скорее всего оказалась ничуть не лучше, чем политика сдерживания квартирной платы, «красной черты» и сноса трущоб — то есть типичным социальным конструированием, результатом которого непременно становились рост бездомности и гибель сообществ.

К 2011 году людям первого поколения послевоенного беби-бума исполнится шестьдесят пять лет. Многие из тех, кого до тех пор не выбросит на обочину сокращение или банкротство корпораций или страсть реформированного управления к экономии любой ценой, предпочтут выйти на пенсию. В 2015 году родившиеся в 1950-м, который был пиком беби-бума, составят своего рода «цунами» кандидатов на пенсионный статус. За этим последуют ещё шесть лет «потопа». Многие, если не большинство, рассчитывают на превращение своей основной собственности — своих домов и участков — в комфортные семейные гнёзда или на обращение их в фонд образования (вернее, приобретения дипломов) для своих внуков [57] Следует отметить, что такая практика уже широко распространена в верхнем слое среднего класса. Продавая прежние дома, вышедшие на пенсию семейные пары переезжают в зоны наибольшей экологической привлекательности либо начинают своеобразную кочевую жизнь в комфортабельных мобильных домах. Однако необходимо подчеркнуть, что строительные фирмы с 1970-х годов стремятся возводить односемейные дома таким образом, чтобы срок их жизни не превышал 25–30 лет. (Прим. пер.) .

Вполне возможно, что стоимость домов будет расти беспредельно. Это требует специального планирования. В марте 2003 года «Нью-Йорк таймс» цитировала Лайла Грэмли, в прошлом управляющего Федеральным резервным фондом. Он утверждал, что Алан Гринспен, председатель фонда, обладает возможностью снизить ставку по ипотеке на тридцать лет до 2,5 процента годовых и удерживать её на этом уровне. Журналист осторожно подчеркнул, что если такая политика будет длиться долго, она вызовет «волну приобретения и банковской перезакладки домов, которая толкнёт владельцев к тому, чтобы обращать свои дома в наличные деньги… Но такие лёгкие деньги не сделают ничего для оживления бизнеса». Другими словами, пузырь цен на жильё может надуваться ещё долгое время. Но даже если, как утверждает Грэмли, стоимость пустующих квартир в кондоминиумах растёт и в США, и в Канаде, а в Лондоне отмечено падение квартирной платы, всего этого не достаточно для того, чтобы сократить нехватку жилья для бедных. Скорее мы видим сигналы того, что спрос и предложение начинают сближаться. В любом случае, раньше или позже, этот пузырь лопнет, что неотвратимо случается со всеми пузырями спекулятивного характера, где давление не обеспечено соизмеримым ростом экономики в целом. Жилищный пузырь лопнет, будь то до или во время нарастания волны выходов на пенсию. И в целом ряде мест сила, движущая интенсификацию землепользования в пригородах, станет неодолимой. Когда владельцы пригородных домов и земли обнаружат, что их собственность более не в состоянии пассивным образом увеличивать их состояние и что её можно заставить активно работать, они несомненно отвергнут правила зонирования и прочие нынешние ограничения.

Большинство владельцев пригородных участков, ощутив это давление, конечно же, продадут и дома и землю девелоперам, которые захотят использовать их более интенсивно путём строительства многоквартирных домов, недорогих кондоминиумов и построек малого бизнеса — того, что будет обещать наибольшую отдачу на рынке. Иные из более предприимчивых владельцев сами перестроят свои дома в недорогие квартиры под наём. Третьи обнаружат, что их участок позволяет построить ещё два-три небольших дома позади старого, в один из которых они предпочтут перебраться сами, заодно сократив объём работ по уборке и поддержанию хозяйства. Это высвободит их прежний дом и его гараж для сдачи внаём другой семье, для обустройства маленького пансиона, парикмахерской, конторы общественной организации или офиса юриста, поскольку потребуется оформлять множество новых договоров. Здесь усматривается великое множество функций: художественные студии, маленькие детские сады… Когда менее предприимчивые соседи обнаружат, что такого рода эксперименты дают доход, они скорее всего будут подражать пионерам. С точки зрения интересов общества было бы предпочтительно, чтобы владельцы домов сами осуществили интенсификацию использования своих участков. Их изобретательность позволит в большинстве случаев обойтись без сноса вполне пригодных к использованию построек, к чему так тяготеют девелоперы. Это повысит разнообразие новых услуг и позволит добиться гораздо большего очарования застройки в целом [58] Майкл Мортенсен показал, насколько устарели основы зонирования, ориентированные на односемейные дома. Так, между 1941 и 1991 годами в Канаде доля семей с единственным родителем поднялась с 6,75 до 13 %, а доля семей из одного человека — с 7,1 % до 23 %. Соответственно доля семей с обоими родителями сократилась с 70 % до 30,2 %. В 1960-е годы средний пригородный дом по стоимости был равен 2,6 среднегодового дохода семьи с одним работающим супругом. В 1990-е годы средний дом стоил уже шесть годовых доходов семьи с обоими работающими родителями. .

Даже дороги могут вписаться в схемы интенсификации. Не все дороги являются истребителями сложившихся сообществ, как это произошло в Северной Америке и в странах, подпавших под влияние американских схем планирования автострад. Некоторые дороги-улицы знамениты тем, как они обогащают жизнь сообществ, обеспечивая частый, необязательный и скорее приятный контакт людей лицом к лицу. И в Северной Америке мейн-стрит, главная улица, исполняла эти функции. Однако оказалось, что её легко превратить в унылый, монотонный инструмент истребления сообщества.