Олег Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

THE RIGHT OF THE DEVELOPER FOR A PLOT OF THE LAND AND STRUCTURES BUILT: FOREIGN EXPERIENCE AND THE HISTORY OF THE FORMATION

Monograph

О. A. Polezhaev

This monograph examines the foreign and domestic historical experience of the legislative regulation of land development. As the object of legal research selected the law of the modern European States belonging to the continental legal family (Germany, France, Italy, Estonia, Switzerland, Austria and Ukraine). Explores the experience of the domestic legislator in regulating the mentioned relations, obtained in different historical stages – pre-revolutionary and Soviet periods. The system of legal regulation of relations on land development is derived and is in direct dependence from different factors the most significant of which are: the views on the legal merits of the category of immovable property, as well as the value of physical and legal relations arising between the land and the structure located on it. It is noted that the legal regulation of relations on land development is not restricted by the civil law, since it is obvious the impact of the sectors of public laws. It is argued that the experience of foreign and domestic legal orders can be considered in reforming the modern Russian civil law.

Нормы российского законодательства, регулирующие отношения по застройке земельных участков, являются неэффективными и не способны гарантировать защиту законных интересов застройщиков или собственников земельных участков.

Известные отечественному правопорядку вещно-правовые способы застройки земельных участков не отвечают современным требованиям гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права [1] Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. – С. 60. .

Несовершенным остается и обязательственное правовое регулирование отношений по застройке земельных участков [2] Ершов О.Г., Полежаев О.А. Право застройки земельного участка или право аренды? //Право и экономика. 2013. N 2. – С. 75. , что позволяет сделать вывод, о проблемах нормативного регулирования упомянутых отношений.

Недостатки отечественного законодательства побуждают нас воспользоваться методом сравнительного правоведения, позволяющим изучить опыт регулирования тождественных отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а так же определить достоинства и недостатки.

Более того, процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего метод сравнительного правоведения приобретает особую актуальность [3] Бехруз X., Сравнительное правоведение. М., 2008. – С. 7. . Полное сходство социально-экономических условий формирования права двух или нескольких государств при большей или меньшей схожести их правовых традиций дает основание для предположения эффективного использования в рамках одной правовой системы норм конструкций и институтов, заимствованных из другой правовой системы [4] Белов В.А., Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2008. – С. 154. .

Компаративистский метод позволяет использовать и учитывать как позитивный, так и негативный опыт правоприменительной практики иностранного государства [5] Саидов А.Х. Сравнительное правоведение и законотворчество // Право и политика. 2008. № 2. – С. 292. . Особое значение использования сравнительного метода в гражданском праве признается и в зарубежной литературе [6] Цвайгерт К., КётцX. Сравнительное частное право М, 2011. – С. 7. .

Правовая система России, безусловно, принадлежит к континентальной правовой семье [7] Кембаев Ж.М. Основы российского права: взгляд из Германии//Журнал российского права. 2013. №3. – С. 45. , что позволяет провести сравнительно-правовое исследование отечественного гражданского права с правом иностранных государств, относящихся к континентальной правовой семье. Представляется обоснованным при использовании метода сравнительного правоведения использовать законодательство:

1) Германии, на формирование которого особое влияние оказало пандектное право, по причинам особой близости германского и российского гражданского права [8] Тузов Д. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции». //СПС «Консультант Плюс». .

2) Австрии и Швейцарии ввиду формирования указанных правопорядков под значительным влиянием достижений германского права [9] Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант». .

3) Франции и Италии, характеризующееся особым влиянием римского права на формирование упомянутых правовых систем [10] Емелькина И.А. там же., Тузов Д. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции». // СПС «Консультант Плюс». .

4) Украины, ввиду наличия схожих социально-экономических условий, обусловленных длительным взаимодействием в контексте единого государства СССР.

5) Не подлежит изучению опыт правового регулирования отношений, по застройке земельных участков, сформированный в странах с англо-саксонской правовой системой (общего права). По причинам не совпадения и серьезных различий в подходах определения недвижимого имущества, прав обладателя недвижимости, систему прав на земельные участки лиц, которые не являются собственниками.

Юридическому анализу будут подвергнуты не только иностранные правопорядки, но и отечественный опыт правового регулирования упомянутых отношений.

Исследования подлежат дореволюционное и советское законодательства, опыт которых может быть изучен, что позволит определить возможность использования отдельных правовых институтов, в настоящий момент времени.

Стоит заметить, что отношения по застройке земельных участков, выходят за пределы правового регулирования гражданского законодательства так, как с неизбежностью затрагивают публичные интересы и могут оказывать влияние на государство и общество в целом. Поэтому отношения по застройке земельных участок будут исследоваться всестороннее без изъятий и ограничений, как отдельный и самодостаточный элемент правовой системы государства.

Исследование публичного законодательства обусловлено тем обстоятельством, что его положения оказывают влияние на положение застройщика и принадлежащее ему право застройки. Ведение строительной деятельности немыслимо без использования земельных участков, правовой режим которых определяется не только частным, но и публичным правом.

Публичное право оказывает влияние не только на землепользование, но и на другую деятельность, сопутствующую возведению строений. Им определяется порядок санкционирования и ведения строительной детальности, допустимости создания отдельных категорий строений, их последующего использования и т.д.