Владимир Буров - Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

В некоторых субъектах РФ в состав документов, прилагаемых к ходатайству о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий не включено обязательное согласие правообладателей земельных участков, входящих в земли-объекты перевода.

Такое законодательное решение, по нашему мнению, является неконституционным, но его последствия нашли отражение в судебной практике.

В частности, отсутствует такое требование в законодательстве Тверской области. [69] Постановление администрации Тверской области от 24 октября 2006 г. № 261-па «О содержании ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий и прилагаемых к нему документах».

Это позволило в короткий срок осуществить перевод из земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда всех значительных по площади лесопокрытых участков.

Постановлениями Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2009 г. по делу № А66-1998/2007, от 23 ноября 2007 г. по делу № А66-1676/2007 правообладателям участков отказано в признании недействительными актов о переводе, поскольку из законодательства Тверской области «не следует, что для подачи ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий требуется согласие лица, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок».

В приведенных случаях последствия такого законодательного решения, по нашему мнению, соответствовали общественным интересам, поскольку сельскохозяйственным организациям при нынешних объемах сельскохозяйственного производства, как правило, не требуется значительного количества древесины и лесные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения нередко используются под дачное строительство (ранее в Тверской области 50% земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 2004 г. составляли «колхозные леса» [70] Стенограмма парламентских слушаний Комитета по природным ресурсам и природопользованию на тему «Актуальные вопросы совершенствования лесного законодательства Российской Федерации»; выступление прокурора Солдатовой В.А.; здание Государственной Думы, малый зал, 29 марта 2004 г. ).

Вместе с тем суды подтвердили законодательно неограниченную возможность изменения категории земельных участков в составе переводимых земель без согласия и извещения правообладателей участков. Такой законодательный пробел создает предпосылки для злоупотребления предоставленными полномочиями. По нашему мнению, в законодательстве о переводе речь идет о землях (земельных массивах), в составе которых нет земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

При ином толковании выделение земель и земельных участков как различных объектов перевода лишается своего значения, поскольку утрачиваются существенные различия между ними и определенность в составе документов, прилагаемых к ходатайству о переводе земельных участков.

В связи с этим представляется необходимым установить закрытый перечень юридических фактов, с наличием которых будет связываться возможность применения такого объекта перевода, как «земли».

3. В отношении земельных участков в п. 3, 4 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлен закрытый перечень требований к содержанию ходатайства о переводе и составу документов, прилагаемых к ходатайству.

В частности, в ходатайстве о переводе земельных участков из одной категории в другую указываются:

кадастровый номер земельного участка;

категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

права на земельный участок.

По общему правилу целевое обоснование подразумевает приведение доводов для позитивной оценки предлагаемого предмета и явления.

Обоснование перевода подразумевает доказывание наличия установленных законом оснований для изменения категории. Законодательство не обязывает заявителя привлекать к подготовке обоснования перевода третьих лиц, однако для этого нередко требуются специальные познания, например, в области территориального планирования и/или почвоведения.

4. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно земельного участка – объекта перевода;

копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение прямо предусмотрено федеральными законами;

согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена приказом Минюста России от 19 марта 2008 г. № 66. [71] Российская газета. – 2008. – № 70.

Поскольку нормы Закона о переводе не содержат требований к составу предоставляемой кадастровой выписки, во избежание претензий со стороны правоприменительных органов желательно предоставлять кадастровую выписку в максимально возможном составе со всеми листами формы В1—В6.

Заключение государственной экологической экспертизы в настоящее время в обязательном порядке предусмотрено только в случаях перевода земельных участков из состава земель особо охраняемых природных территорий и водного фонда в земли иных категорий (ст. 10, 12 Закона о переводе).

Согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» правовым последствием отрицательного заключения государственной экологической экспертизы является запрет реализации объекта государственной экологической экспертизы.

Из приведенной нормы следует, что заявитель – инициатор перевода и правообладатель могут не совпадать, однако учет интересов правообладателя, по общему правилу, обязателен.

Следует отметить и следующую сложившуюся в ряде субъектов РФ негативную практику применения Закона о переводе: уполномоченные на перевод земель и земельных участков органы обусловливают принятие акта о переводе с необходимостью предварительного подписания инвестиционного соглашения с заявителем – будущим застройщиком. По условиям таких инвестиционных соглашений застройщик обязуется безвозмездно передать в собственность субъекта РФ часть помещений в будущем объекте.