Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Информация о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования сведений о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта Российской Федерации, а также размещается на официальном сайте муниципального образования либо указанных субъектов Российской Федерации в сети «Интернет», предназначенном для размещения информации о заказах для муниципальных нужд или для нужд субъектов Российской Федерации. Публикация о проведении конкурса бесплатная. Информация о проведении конкурса может быть опубликована в любых иных средствах массовой информации, в том числе электронных.

Разделом IV Правил проведения конкурса установлены порядок и сроки опубликования извещения о проведении конкурса, а также о перечне информации о конкурсе, которую должно содержать такое извещение.

Разделом V Правил проведения конкурса установлены требования к форме и содержанию конкурсной документации, а также особое внимание уделено порядку обеспечения исполнения победителем конкурса обязательств по надлежащему управлению многоквартирным домом.

Наличие такого условия в Порядке проведения конкурса необходимо только приветствовать, ведь тем самым будет обеспечиваться соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 42 Правил проведения конкурса размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Согласно п. 43 указанных Правил, мерами обеспечения исполнения обязательств могут быть страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.

Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией.Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69] См. Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (ч. I). Ст. 5029. . Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70] См.: Невинная И. Жил-был фонд // Российская газета. 2006. № 4259. . Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.

Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным. Также конкурсная документация может предоставляться организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией по письменному заявлению заинтересованного лица с взиманием установленной платы за ее предоставление. Думается, что такой (платный) способ предоставления конкурсной документации будет превалировать.

Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.