Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

формирования системы территориального планирования, создания условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;

развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилищного строительства, создания эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрения прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

развития кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;

обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создания условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

модернизации и обновления оборудования, повышения эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;

комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления кварталов застройки;

создания единой системы государственного учета объектов недвижимости.

Во-вторых, необходимо развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. Стоимость жилья всегда была существенной относительно размера доходов граждан. Помимо жилья у человека есть иные немаловажные потребности. Поэтому во многих развитых странах подавляющее большинство жилья приобретается гражданами за счет кредитов и займов. Ипотечные кредиты на покупку жилья являются долгосрочными, а Россия только за последние десять лет пережила несколько экономических кризисов (финансовый кризис 1998 г., банковский кризис 2004 г.). В связи с этим «люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что смогут погашать ссуды и что государство выступит гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочит отношения» [21] Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. № 6 // ИБД «КонсультантПлюс». . Для стимулирования ипотечного кредитования государство должно не «убеждать» банки снизить ставки процентов на сумму ипотечного кредита (такой метод вряд ли действен в отношении коммерческих организаций), а обеспечить стабильную экономическую ситуацию или направить часть денежных средств стабилизационного фонда на ипотечное кредитование граждан по сниженной процентной ставке. Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья Правительство РФ намерено:

обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;

создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);

совершенствовать систему защиты прав граждан – приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

Как было отмечено Правительством РФ, проведенные в 1991–2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации [22] См. раздел II Изменений, которые вносятся в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694. . Следовательно, государство будет непосредственно участвовать в обеспечении жильем только двух категорий граждан: малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ст. 49 ЖК РФ, жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется по договорам социального найма теперь только малоимущим гражданам, признанным в установленном Жилищном кодексе основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» [23] СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736. .

Согласно ст. 12 ЖК РФ, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. При этом Верховный Суд РФ в своем определении от 30 августа 2006 г. по делу № 9-Г06-14 указал на то, что Жилищный кодекс не предоставляет субъектам Российской Федерации права вводить дополнительные условия постановки граждан на учет по своему усмотрению [24] Цит. по ИБД «КонсультантПлюс». .