Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);

решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (!);

собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;

выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;

при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: «по соглашению с собственником», а не по решению исполнительной власти);

если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Уже из этого становится очевидным нарушение законодательства актами о реконструкции «аварийных» домов, хотя и неприятно, что проблему сноса аварийного жилого фонда Жилищный кодекс переложил на новых собственников (об этом, кстати, уже говорилось в печати [43] См.: Семенова Е. Жилье и бизнес – не пара? // ЭЖ-ЮРИСТ. 2005. № 12. ).

Пятое , что нужно помнить, – это то, что в актах о реконструкции порой очень умело маскируется их суть (кстати, это одно из следствий «произвольного», нестандартизированного составления актов о реконструкции). Поскольку исполнительная власть стремится к тому, чтобы владельцы недвижимости не поняли истинное значение того или иного акта о реконструкции, смысл акта, его суть скрывается всеми доступными средствами от их внимания и понимания. Как это делается на практике?

В актах о реконструкции не всегда называется инвестор (это организация, проводящая реконструкцию объекта недвижимости). Если в ряде актов наименование инвестора указывается (как, например, в рассмотренных ранее распоряжении № 315 и постановлении № 625), то во многих других актах отсутствует наименование инвестора (вместо указания конкретного инвестора актом может быть поручено местной администрации провести конкурс по подбору инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции). Смотрите, в частности:

уже упомянутое постановление Правительства Москвы от 15 декабря 1998 г. № 967 «О реконструкции зданий Казанского подворья, расположенного в доме 11 по Ветошному переулку, Шевалдышевского подворья, расположенного в доме 5/4 по Ветошному переулку, на территории АТ «Китай-город» (приложение 13);

пункт 4.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье» [44] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 35. (приложение 23).

Впрочем, независимо от того, будет ли в акте о реконструкции указан инвестор, или нет, имеет значение только источник финансирования реконструкции. Если таким источником указаны денежные средства собственника дома (здания), то в этой части акт о реконструкции соответствует федеральному законодательству. Ведь, как было сказано выше, именно на собственнике лежит бремя обеспечения сохранности жилищного и иного фонда и именно собственник обязан финансировать его ремонт и реконструкцию.

В актах о реконструкции не всегда говорится о владельцах недвижимости, которая, согласно этим актам, подлежит реконструкции. В Распоряжении Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы» [45] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 28. (приложение 24), например, ничего не сказано о собственниках, арендаторах, нанимателях и/или жителях указанных в данном акте домов (ни о том, что эти лица должны освободить дома, ни о том, что реновация будет проведена без выселения владельцев недвижимости).

При этом нужно учитывать, во-первых, что в названном выше Распоряжении Правительства Москвы (как, впрочем, и в других подобных актах) есть Приложение 1, содержащее перечень жилых домов, «подлежащих отселению»; а во-вторых, что даже отсутствие упоминания в таких актах о владельцах недвижимости не свидетельствует о том, что их права не затрагиваются, поскольку содержащиеся в акте указания непосредственно касаются их прав как владельцев недвижимости в реконструируемом объекте (это признал один из высших судебных органов нашей страны, и об этом будет сказано в разд. III книги).

В актах о реконструкции не всегда используется термин «реконструкция». Уже несколько лет как Правительство Москвы стало использовать вместо него термин «реновация» [46] Реновация (от лат. renovatio – обновление, возобновление). , означающий процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными и осуществляемый, помимо других способов [47] Реновация проводится тремя способами: реконструкцией (частичной заменой средств труда), модернизацией (полной заменой средств труда новыми, более современными, производительными) и строительством новых предприятий вместо ликвидируемых старых. , посредством реконструкции предприятий, в ходе которой заменяется и часть изношенных основных фондов более современными.