Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

В результате этих мероприятий уже в середине 1918 г. домовладельцы фактически были совершенно устранены от какого-либо участия в управлении своими домами: никаких доходов дома им больше не приносили. Уплачиваемая жильцами квартирная плата обычно не покрывала даже необходимых затрат по управлению и текущему ремонту дома; для обеспечения покрытия ею управленческих расходов по дому она обыкновенно вносилась не домовладельцу, а в домовой комитет. Заселялись жилые помещения местными Советами, а текущим управлением домов ведали домовые комитеты [14] См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М., 1956.-С. 18, 19. .

Обобществление основной части частновладельческого жилищного фонда было проведено Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» [15] СУ РСФСР. – 1918. -№ 62. -Ст. 674. . Этим декретом в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. было отменено право частной собственности на все строения, стоимость или доходность которых была выше предела, установленного местными Советами. Одним из методов решения жилищной проблемы стало переселение рабочих и политических активистов в национализированные дома, принадлежавшие прежде представителям состоятельных слоев населения. Так, с 1918 до 1924 г. только в Москве было расселено свыше полумиллиона рабочих и их семей [16] См.: Близнакова Милка. Советское жилищное строительство в годы эксперимента: 1918–1933 годы// Жилище в России: Век XX. Архитектура и социальная история. – М., 2001. – С. 53. .

В связи с мероприятиями советского правительства в 1920 – начале 1921 г. по отмене платы за услуги, оказываемые трудящемуся населению, за предоставление ему продовольствия, предметов широкого потребления, топлива, коммунальных услуг, взимание квартирной платы в домах государственного фонда для основных категорий городского населения было прекращено [17] Декрет СНК РСФСР от 27 января 1921 г. «Об отмене взимания платы за жилые помещения с рабочих и служащих и за пользование водопроводом, канализацией и очисткой, газом и электричеством и общественными банями – с государственных учреждений и предприятий и их рабочих и служащих и о распространении указанных льгот на инвалидов труда и войны и лиц, находящихся на их иждивении» // СУ РСФСР. – 1921. – № 6. – Ст. 47. . Расходы по содержанию муниципализированных домов были возложены на местные Советы, а сами дома – переведены на сметное финансирование, причем наибольшее значение для поддержания их в надлежащем состоянии имело получение не денежных знаков, а необходимого снабжения (материалов, оборудования и проч.) в натуре. Мероприятия по поддержанию домового хозяйства (отепление водопроводных, канализационных и других труб, содержание дворов в надлежащем санитарном состоянии, вывозка снега и проч.) приходилось проводить силами самих жильцов [18] См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. – С. 21. .

В целях борьбы с разрушением жилищ, достигшим угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. постановление «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» [19] СУ РСФСР. – 1921.-№ 49. -Ст. 253. . Согласно постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население, наиболее заинтересованное в сохранении жилищ. 18 июля 1921 г. был подписан декрет об обязательном участии жильцов в ремонте домов путем сбора денежных средств, а также личного трудового участия или предоставления материалов в натуре в размерах, пропорциональных занимаемой площади [20] См.: Дмитриев Н.Г. Жилищный вопрос. Два мира – два подхода. – М.,1973. – С. 98. .

В Положении об управлении домами [21] Жилищные законы. Систематический сборник декретов, постановлений, циркуляров, инструкций, правил, уставов, положений, приказов, разъяснений органов центральной власти и Московского Совета / сост. Н.И. Бронштейн и С.М. Гинзбург. – Т. 2. – М., 1927. – С. 301–304. , утв. Правительством 8 августа 1921 г., способы управления домами различались в зависимости от вида собственности. Управление муниципализированными домами было возложено на заведующих домами, избираемых общим собранием жильцов дома сроком на один год. Основная функция заведующего домом – осуществление хозяйственного управления и проведение административных распоряжений. За осуществление своих функций заведующий домом получал содержание по смете жилищного отдела. За особую старательность и успешность по управлению домом по постановлению общего собрания жильцов, утвержденному жилищным отделом, ему могло быть выдано ежемесячное добавочное премиальное вознаграждение за счет коллектива жильцов. В число обязанностей заведующего домом входило принятие мер к сохранности здания и отдельных помещений, наблюдение за санитарным состоянием дома и отдельных квартир, производство хозяйственным способом текущего ремонта, своевременное уведомление жилищного отдела о необходимости капитального ремонта, ведение денежной и материальной отчетностей по домоуправлению и др. В случае очевидной для жильцов дома неспособности заведующего домом к выполнению названных обязанностей он мог быть уволен с должности и до истечения годичного срока по постановлению общего собрания жильцов, утвержденному жилищным отделом.

Что касается частновладельческих домов, то они управлялись владельцами, которые несли ответственность перед жилищным отделом за сохранность домов. В случае невыполнения владельцем лежащих на нем обязанностей коммунальный отдел мог представить дом к муниципализации как бесхозяйственный (п. 11 Положения об управлении домами).

С переходом на мирную работу по восстановлению народного хозяйства для местных Советов оказалось крайне затруднительным сохранить в своем непосредственном управлении весь громадный жилищный фонд, перешедший в их распоряжение в первые годы революции. Ввиду «организационной и хозяйственной слабости» [22] См.: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР. – 1937. – № 69. – Ст. 314' местных Советов в рассматриваемый период наиболее целесообразной признавалась передача этих домов на условиях аренды коллективам жильцов дома, организациям, учреждениям и отдельным лицам, непосредственно заинтересованным в поддержании их в надлежащем порядке, в производстве в них ремонта и проч. В Инструкции ГУКХ от 5 января 1922 г. коммунальным отделам рекомендовалось дома незаконченной постройки, необитаемые, разрушенные и полуразрушенные передавать заводоуправлениям, профсоюзам, кооперативам, учреждениям с целью восстановления этих домов и организации в них общежитий. Договоры аренды заключались на срок до 12 лет в зависимости от сложности ремонта и характера учреждения. Дома, уже занятые учреждениями, оформлялись арендными договорами на срок до 5 лет. Дома, заселенные гражданами, передавались в аренду преимущественно коллективам жильцов на срок от трех до 12 лет с учетом потребности ремонта [23] Инструкция ГУКХ НКВД РСФСР от 5 января 1922 г. // Бюллетень НКВД. – 1922. – № 3–4. – С. 15. . Таким образом, были заложены начала кооперативного использования значительной части жилищного фонда местных Советов. Четкое оформление в законодательном порядке жилищной кооперации в союзном масштабе относится лишь к 1924 г., но фактическое поступление многих домов в управление коллективов жильцов дома произошло значительно ранее [24] См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. – С. 22. .