Вера Мочалова - Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

Критерии незначительности и несоразмерности не являются универсальными, а применяются только в случае, когда взыскание на предмет ипотеки обращается вследствие противоправных действий должника, выразившихся в нарушении основного обязательства. При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по иным основаниям, исследование вопросов «незначительности» и «несоразмерности» не входит в предмет доказывания по делу, соответственно нормы п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке не подлежат применению, а отказ в обращении взыскания по этим основаниям будет неправомерным. Вместе с тем такой отказ нельзя расценивать как окончательный: нарушается принцип неделимости залоговой ответственности [141]. В этом случае обеспечение не утрачивается и залогодержатель вправе повторно обратиться в суд с соответствующим требованием (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), что подтверждает судебная практика [142].

Формулировка п. 2 ст. 348 ГК РФ имеет два различных законодательных решения, сопоставительный анализ которых приобретает особую актуальность в связи с позицией разработчиков проекта федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» [143], предполагающей возврат к ее прежней редакции (до поправок, внесенных Законом № 306-ФЗ).

Проанализируем обе редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ (старой ред.) в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Из содержания нормы усматривается, что исследование судом вопроса об основаниях отказа в обращении взыскания предполагает доказывание, во-первых, одновременного наличия двух условий: явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества и крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства; во-вторых, причинно-следственной связи между крайней незначительностью нарушения и явной несоразмерностью требований залогодержателя.

В специальной литературе данная норма неоднократно критиковалась за наличие в ней оценочных понятий, поскольку предоставляла широкие возможности для судейского усмотрения, а главное – создавала неопределенность в перспективах реализации права залога и доказывания перечисленных в ней условий [144].

Анализ практики применения ст. 348 ГК РФ (старой ред.) и сходной нормы Закона об ипотеке свидетельствует, что единой методики официального установления «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» судебными инстанциями выработано не было: одна из позиций была основана на том, что для выявления оснований для отказа в иске залогодержателю достаточно установить процентное соотношение неисполненного или ненадлежаще исполненного обязательства и стоимости предмета ипотеки. При этом судом принимались во внимание суммы неисполненного обязательства на момент фактического исполнения обязательств, стоимость заложенного недвижимого имущества, указанная в договоре об ипотеке либо его рыночная стоимость на момент вынесения решения суда по делу [145]. Указанная методика прослеживается в судебной практике 1998—2003 г. [146];

другая позиция, более правильная, появилась в судебной практике с 2005 г., когда суды стали устанавливать не только соотношение размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества, но и причинно-следственную связь между крайней незначительностью и явной несоразмерностью, а при определении крайней незначительности руководствоваться не размером неисполненного обязательства, а его правовой природой, т.е. устанавливать существенность допущенного нарушения [147].

В практике встречаются случаи, когда суды отказывают в обращении взыскания на предмет ипотеки на основании п. 2 ст. 348 ГК РФ, принимая во внимание иные обстоятельства, свидетельствующие, по мнению суда, о невозможности удовлетворения требований кредитора. Например, в связи с тем, что заложенное имущество «обеспечивает единый технологический процесс» [148], «является зданием, в котором функционирует производство (декольный завод), не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс» [149], предметом залога является «производственное здание газовой котельной, обеспечивающее производственную деятельность предприятия» [150]. В некоторых случаях суды, отказывая в удовлетворении требования залогодержателя, констатировали, что «явная несоразмерность стоимости заложенного имущества и обязательств заемщика по кредитному договору имелась и на дату его заключения» [151], а также принимали во внимание действия должника по погашению задолженности перед кредитором.

Единых подходов к пониманию крайней незначительности и явной несоразмерности не сложилось и в теории права. В основном ученые, комментируя положения законодательства, рекомендовали: а) при применении п. 2 ст. 348 ГК РФ оценивать размер причиненных убытков и сопоставлять его со стоимостью предмета залога (С.П. Гришаев, Е.А. Павлодский) [152]; б) при определении крайней незначительности нарушения сопоставлять размер причиненных убытков с суммой обеспечиваемого ипотекой обязательства, а при установлении явной несоразмерности – размер требований залогодателя со стоимостью заложенной недвижимости (А.А. Лукьянцев) [153];

в) при отказе в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки принимать во внимание исключительно денежный характер нарушения (О.В. Белая) [154]. В диссертационных исследованиях указывалось на целесообразность уточнения понятий «крайняя незначительность» и «явная несоразмерность» [155], предлагалось предусмотреть в законодательстве четкие пределы размера требований залогодержателя к стоимости предмета залога, при котором суд обязан обратить взыскание (например, 25%) [156], либо, напротив, высказывалось мнение об отмене положений п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке как формирующих практику необоснованной защиты заемщиков [157].

Такое положение дел на практике в условиях отсутствия руководящих разъяснений высших судебных инстанций о порядке применения п. 2 ст. 348 ГК РФ нельзя было признать удовлетворительным, что побудило законодателя к формализации критериев незначительности и несоразмерности.

Внесенные поправки в ГК РФ (п. 2 ст. 348) и Закон об ипотеке (п. 1 ст. 54.1) [158]предусматривают, что «если не доказано иное, нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если одновременно соблюдены два условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства – менее трех месяцев».