Наталья Пономарева - Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Однако для взыскания убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 393 ГК РФ должно доказать совершение ответчиком противоправных действий и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В случае выяснения всех обстоятельств и утвердительного решения о том, что ответчик препятствовал истцу использовать арендованное имущество по назначению согласно абз. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что систематически снимал бумажные вывески в связи с тем, что они указывали на нахождение в комнате № 219 юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего услуги, в том числе и юридические. Опечатывание кабинета производилось на время командировки истца в другой город с целью обеспечения сохранности имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало. Доказательств, что в указанные в актах дни истец не пользовался спорным помещением, не представлено.

Однако этим доводам суд не дал оценки.

При новом рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос, являются ли действия ответчика по снятию упомянутых вывесок и опечатыванию кабинета нарушением условий договора (препятствием в пользовании арендным помещением по назначению) и прав гражданина-предпринимателя, а если являются, то имеется ли причинная связь между этими действиями и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме и подлежит ли расторжению договор аренды.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 г. № 4163/03);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виноват в том арендодатель или нет.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора в виде систематических неплатежей арендной платы, невыполнения обязательств по ремонту арендованного помещения, заключения договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка.В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ) [23] СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 52. Ст. 5276. (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.