Магомед Вахаев - Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка

Среди части ученых-аграрников бытует представление об институте коллективного владения или даже коллективной собственности на землю крестьянской общины как об идущем якобы из глубины веков. Проф. Н. Н. Осокин выразил данное мнение такими словами: «Земля для русского крестьянина не могла быть предметом купли-продажи. Он вправе был продать все свое имущество, но землю – нет: она общественная» [4] Экологическое право России. Вып. 1 1995–1998. С. 95. .

Это представление берет свое начало в сравнительно недавней истории – после отмены крепостного права в отношении помещичьих крестьян в 1861 г.; его поддержала национализация земли, произошедшая в 1917–1918 гг. Запрет продажи земли касался только так называемых общинных земель, поскольку купленными землями крестьяне могли распоряжаться по своему усмотрению. Распоряжались своими землями также те крестьяне, которые вышли из общины после 1906 г. в соответствии с правилами столыпинской аграрной реформы. Тем не менее в массе своей крестьянские земли представляли общественную собственность, и здесь Н. Н. Осокин безусловно прав. Однако его рассуждения неверны, когда он придает институту коллективного владения землей неопределенную глубину во времени.

Из ряда опубликованных документов XV–XVII вв. видно, что волостные крестьяне довольно свободно распоряжались своими расчистками: продавали их, сдавали в аренду, закладывали, меняли. В XVIII в. на многие такие сделки накладывались запреты, но они имели цель сохранить податную способность сельского населения, а не «отлучить» его от рынка [5] Ельяшевич Р. Б. История права поземельной собственности в России. Париж, 1948. – См. также: Акты социально-экономической истории северо-восточной Руси. Том 1. 1952. Т. 2. 1958. .

Таким образом, тезис об «извечности» коллективной собственности на землю на Руси и об исторической необоротоспособности земли не подтверждается фактами.

Против частной собственности на землю иногда выдвигают довод, основанный на политических соображениях. Согласно этому доводу государство не должно утрачивать собственность на землю, поскольку иначе это грозит ему утратой суверенитета. Такая угроза особенно сильна, если землю приобретают иностранные граждане. Наиболее резко данную точку зрения выразил А. В. Мазуров, подвергший критике постановление Верховного Суда РФ от 23 апреля 2004 г., в котором этот Суд «развел» частную собственность на землю и государственный суверенитет на ту же территорию [6] Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. М., 2004. С. 96. .

На самом деле частная собственность на землю «не мешает» государству вмешиваться в эту собственность – как раз на правах суверена. Так, в 1861 г. при отмене крепостного права государство ввело в действие свой план раздела (формально частных) помещичьих земель между помещиками и их крестьянами. Начиная с 1906 г., согласно известному аграрному законодательству П. А. Столыпина, государство начало «ломать» общественную собственность на землю многих крестьянских обществ, стремясь к разделу земли в частную собственность. Соображение о том, что государство вмешивается при этом в коллективную крестьянскую собственность, не остановило (и не могло остановить) этой ломки. После начала Первой мировой войны в России были секвестрованы недвижимые имущества, принадлежащие иностранцам – подданным враждебных России государств. (По-видимому, подобные акты имели место во всех воюющих государствах.)

Во все времена государство имело право принудительного выкупа любого частного имущества, движимого или недвижимого, если это было необходимо для государственных проектов или иных государственных нужд. Такой порядок характерен не только для России – нынешней или прошлой – но буквально для всех государств. Любое государство способно продемонстрировать, что «Власть выше Собственности» – не в смысле произвола первой и бесправия второй, а в смысле первенства публичных начал перед частными. Поэтому выражаемое некоторыми авторами опасение, что частная собственность на землю способна умалить или свести на нет суверенные права Российского государства, есть недоразумение. Оно основано на смешении суверенных прерогатив государства с его же правом собственника на землю и на другие природные ресурсы – правом, которое государство осуществляет (или должно осуществлять) наравне со всеми другими собственниками и хозяйствующими субъектами [7] См.: Жариков Ю. Г. Некоторые вопросы теории земельного права // Там же. С. 42–46. .

Расширенную сводку доводов за и против частной собственности на землю (сельскохозяйственную землю) сделал К. X. Ибрагимов [8] Ибрагимов К. X. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. М., 2004. С. 155–178. – Сам К. X. Ибрагимов не поддерживает институт частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения, особенно в случае покупки земли иностранными гражданами. . Он указывает, что многие отечественные и зарубежные мыслители были против частной собственности на землю как не отвечающей идее справедливости. Кроме того, частная собственность затрудняет доступ к земле тем, кто имеет желание и возможность трудиться на ней.

Эти доводы, конечно, весомы, но они не учитывают положительных последствий, которые связаны с частной собственностью. Последние касаются прежде всего тех мероприятий, которые собственник проводит ради охраны своей земли от незаконных вторжений, а равно мер по их улучшению и по защите от природных невзгод. Собственник же заинтересован в постоянной защите и постоянном улучшении своей земли. Правда, все эти меры (теоретически) доступны и для коллективного собственника, в качестве которого может выступать государство.

Однако опыт показывает, что государство далеко не всегда проявляет себя как «хороший собственник». В частности, в СССР за ряд десятилетий, в течение которых действовал порядок национализации земли, государство так и не сумело наладить в указанном смысле свое земельное хозяйство. Правда, Государственная землеустроительная служба следила за соблюдением установленного режима пользования землей. Но уже точный учет проводимых мероприятий по защите и улучшению земель был ей как бы не по силам. Фактически такой учет выполнялся только в отношении мер, которые предусматривались утвержденными проектами. Да и в этом случае фиксировалась (в основном) лишь площадь, подвергшаяся положительному воздействию – иногда даже без ее точной привязки к местности. Не всегда учитывались такие важнейшие показатели, как стоимость выполненных работ, источник финансирования. От этой Службы не зависело поощрение землепользователей, выполняющих меры по защите и улучшению своих земель; не применяла она и меры взыскания к тем, кто плохо использовал землю, допускал ее ухудшение. Таким образом, опыт государственной собственности на землю привел к отрицательному результату в смысле поощрения мер защиты и улучшения земель, выполняемых ее владельцами.