Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Подход к определению и регулированию имущественных отношений имел в Соединенных Штатах ряд отличий по сравнению с позицией Старого Света.

В первую очередь необходимо учесть, что сама идея вещных прав на недвижимое имущество, привнесенная еще в колониальную Америку, была достаточно сложна. Новообразованное государство не имело необходимых правовых инструментов и, главное, профессиональных ресурсов, необходимых для ее воплощения. Поэтому настольной книгой американских юристов стал знаменитый труд сэра Уильяма Блэкстоуна «Комментарии к английским законам» (Sir William Blackstone's Commentaries on the Laws of England), охватывавший, пусть и без углубленной детализации, фактически все сферы англо-американского права, включая институт собственности 134.

Ввиду специфики территориального устройства США и размежевания законодательных юрисдикций большинством штатов было установлено принципиальное ограничение: британское право действовало до тех пор, пока не вступало в конфликт с местными условиями жизни и обстановкой, существующей в конкретный момент 135.

Избыток «бесхозяйной» земли, не находящейся в чьем-либо юридически закрепленном владении, делал бесполезной значительную часть английских вещных прав. «Многослойность» разделенных правомочий теряла практическую целесообразность. Потенциальным собственникам оказывалось проще освоить земли на Западе, нежели получить их в том порядке, который в свое время был установлен для плотно населенной Великобритании 136.

Наконец, следует учитывать, что принципы прогрессивного свободного развития, декларируемые американским правительством, были заведомо несовместимы с феодальными установками (не говоря уже о том, что сами Соединенные Штаты не знали классического средневекового феодализма). Становясь на ноги, право собственности США опиралось на фундаментальные положения английской системы, стремясь при этом отбросить предрассудки прежних времен 137. В связи с этим сегодняшние американские правопорядки отражают процесс борьбы между традициями общего права и требованиями современности, в силу чего суды Соединенных Штатов нередко сталкиваются с необходимостью разрешения имущественных споров, предпосылки которых уходят корнями далеко в прошлое 138.

Между тем проведенный исторический анализ условий формирования института собственности в праве США позволяет с высокой степенью уверенности утверждать, что использование многовекового опыта Англии в построении системы вещных прав, а также стремление Соединенных Штатов к самостоятельному развитию в русле актуальных демократических тенденций выразилось в существовании уникальной концепции сложноструктурных моделей права собственности, безусловно заслуживающей внимания со стороны европейских, в том числе российских цивилистов.

Право собственности США, сформировавшееся в рассмотренных выше исторических условиях, на сегодняшний день представляет собой сложную многозвенную систему различных вещно-правовых титулов, каждый из которых закрепляет за своим обладателем (чаще всего именуемым «собственником») определенный комплекс правомочий в отношении конкретного имущества, а государство, в свою очередь, гарантирует и обеспечивает их защиту.

Собственность на недвижимость – краеугольный камень правовой системы США 139. Именно недвижимость, обладая с точки зрения американского права особой экономической ценностью и являясь фундаментом имущественных отношений, стала особым объектом вещных прав. Собственность на недвижимое имущество приняла в Соединенных Штатах многообразные формы, наиболее последовательно и подробно регулируемые нормами американских правопорядков. Вещно-правовые титулы на недвижимость образовали в США сложноструктурные модели права собственности. Данный термин введен в цивилистическую науку правоведами Соединенных Штатов для обозначения разграничений в правовом положении различных собственников, чей объем и содержание правомочий варьируется в зависимости от структуры, которой обладает та или иная модель права собственности 140.

Англо-американские правопорядки различают два подхода к созданию сложноструктурных моделей права собственности.

В одном случае имущество может на праве собственности (ownership) принадлежать двум или более лицам, которые одновременно осуществляют правомочия полноправных собственников в отношении данного имущества. Такого рода модели права собственности (concurrent ownership) хотя и являются сложноструктурными с точки зрения субъектного состава, но концептуально в значительной степени совпадают с континентальной моделью общей собственности 141.

Между тем значительно отличается от вышеназванной конструкции порядок, при котором право собственности на одно и то же имущество фактически «расщепляется» на отдельные титулы, которыми наделяются различные лица. Таким образом, возникает ситуация, когда несколько субъектов одновременно обладают разного рода правами (present estates) и правопритязаниями (future interests), реализация которых происходит в определенной последовательности. Подобные модели права собственности являются уникальными, поскольку комплексность их структуры достигается не только за счет состава участников имущественных правоотношений, но также за счет разделения права собственности во времени и по объему 142. Иными словами, Соединенные Штаты наделяют собственников недвижимости такими инструментами юридической техники, которые позволяют определить судьбу имущества путем его передачи в непосредственное владение одному лицу, установления вещного правопритязания на данное имущество в пользу другого лица, а также указания обстоятельств, являющихся основаниями для смены собственников и порядка, в котором такая смена происходит 143.

Поскольку институт собственности в российском гражданском праве существует в рамках принципиально иных концептуальных установок, особый интерес в качестве объекта фундаментального исследования представляет именно второй тип сложноструктурных моделей права собственности, последовательному анализу которых посвящена настоящая работа. В связи с этим далее в тексте данного исследования под сложноструктурными моделями права собственности в США понимаются конструкции, моделирование которых происходит в последнем из описанных выше порядков.

Анализируемые правовые модели были разработаны доктриной вещных прав (theory of estates), в рамках которой оформилась базовая для англо-американской системы собственности категория имущественного титула, обозначавшаяся термином «estate», производным от латинского «status» 144. Первоначально в основе конструирования вещных прав лежал именно статус правообладателя.