Оксана Кузнецова - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Детальные требования по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в жилом помещении установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

6. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти РФ и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. «Уровень» комиссии зависит от того, в чьей собственности находится жилищный фонд. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Свое окончательное заключение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания комиссия составляет на основании рассмотренных ею письменных документов; акта обследования помещения (в случае проведения обследования); других материалов, запрошенных межведомственной комиссией.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 определены основные этапы проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям, перечень документов, которые заявителю необходимо представить в комиссию вместе с заявлением об оценке пригодности помещения для проживания; сроки рассмотрения такого заявления и т. п.

7. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

До вступления действующего ЖК РФ в действие общая площадь квартиры определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. С 1 марта 2005 г. балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения включать не следует.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Исходя из общей площади жилого помещения производится расчет федеральных стандартов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

1. В статье 16 исчерпывающим образом перечислены все самостоятельные виды жилых помещений. По общему правилу нежилым строением (домом) с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.

В норме ст. 673 ГК РФ под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

2. Жилой дом как вид жилого помещения состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания, и помещений вспомогательного использования.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности – частной, государственной или муниципальной, и иметь различные технические характеристики: он может состоять из разного количестве комнат (т. е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным).

Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 15 ЖК РФ). При этом под понятие индивидуально-определенной вещи подпадает вещь, обладающая своими собственными уникальными, присущими только ей признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т. п.

Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, но вот объектом жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т. п.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в нем. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – это конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом, на основании которого производится строительство дома, и признается в административном порядке. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.