Яна Уайт - Инвестиции в недвижимость. Планирование налогообложения

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4485-1592-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Советы по налоговому и стратегическому планированию, естественно, являются и должны быть прерогативой специализированных специалистов. Налоговые законы Англии настолько сложные и запутанные, что иногда надо несколько специалистов, чтобы правильно спланировать инвестицию.

Если у вас есть деньги на покупку недвижимости, а в Англии это нехилая сумма, то предполагается, что у вас есть и пара сотен фунтов, чтобы проконсультироваться с правильным специалистом. Сразу скажу, я не являюсь налоговым специалистом, я больше консультирую по стратегическому планированию инвестиций, в том числе в недвижимость.

Какая же разница между налоговым специалистом и специалистом по стратегическому планированию?

Разница, в принципе, во времени.

Стратегическое планирование обычно происходит на этапе ПЕРЕД покупкой актива, когда рассматриваются варианты юридического оформления сделки, юрисдикция налоговых дел владельца, а иногда и продавца, составляется бюджет и производится due diligence (проверка) по отношению к участникам сделки и самому активу. Специалисты по стратегическому планированию плотно работают и с юристами, которые оформляют сделку, и с налоговыми специалистами (которые не обязательно являются бухгалтерами, во многих случаях у них квалификация tax adviser). Есть, например, очень большая разница, покупаете ли вы недвижимость на свое имя или создаете компанию, которая потом является владельцем актива. Покупаете ли вы недвижимость от частного лица, или офшорного фонда. Оформляете ли вы fixed interest mortgage или tracking. Привлекаете ли вы капитал или инвестируете только свои средства, покупая недвижимость за наличные. Я также предоставляю услугу планирования переговоров по покупке недвижимости. Это очень важно, особенно в Лондоне, где цены на недвижимость зашкаливают. Если правильно построить тактику переговоров, можно сбить до 40% от исходящей цены. Если вы покупаете резиденцию за 4 миллиона фунтов и знаете, как сбить цену на 20%, сами посчитайте, стоит ли заплатить пару тысяч фунтов за проведение переговоров.

Налоговые специалисты должны привлекаться именно на этом этапе. К сожалению, происходит это чрезвычайно редко и поэтому у них много работы уже на последующем этапе, когда недвижимость уже куплена и счастливый владелец получает космического размера счет из налоговой. В этом случае, налоговые советники должны разрулить создавшуюся ситуацию, чтобы попробовать создать структуру, которая является более tax efficient, то есть, чтобы доходы от недвижимости оставались в большинстве своем в кармане владельца, а не шли в бездонную бочку государства. Во многих случаях, создание такой структуры подразумевает переоформление недвижимости и в таких случаях ситуация плавно переходит обратно в руки опытного специалиста по стратегическому планированию. Круг замыкается.

Предполагаю вопрос от читателя – если нам просто надо заплатить специалисту, то зачем нам читать эту главу?

Как минимум по двум причинам.

Во-первых, чтобы ориентироваться в проблеме и понимать о чем речь.

А во-вторых, чтобы контролировать качество работы специалиста. К сожалению, в Англии вам могут дать плохой совет даже бухгалтера из больших фирм, которые, теоретически, регулируются национальными институтами типа Institute of Chartered Accountants of England and Wales, но если они сделают ошибку или даже организуют мошенничество, вы сможете добиться справедливости только через суд – практика показывает, что такие институты обычно защищают свои членские взносы, чем клиентов своих членов.

Реальная история. В этой реальной истории я даже дам конкретные имена, так как все в ней правда, и произошло на самом деле. Есть такая фирма, которая еще недавно называлась Harris Lipman, но в 2014 ее купила акула английского рынка Menzies. Репутация у Harris Lipman была еще та, и в прессе и в кулуарах многие шушукались о скандалах, в которые была втянута эта фирма. Подробностей о тех скандалов я рассказывать не буду, просто посмотрите в интернете. Несмотря на подмоченную репутацию, Menzies, в приниципе, неплохая фирма, решилась таки присоеденить Harris Lipman к своим рядам и даже сделала партнеров Harris Lipman – Барри Льюиса и Мартина Аткинса, партнерами в новой мега фирме, которая создалась в результате слияния. С Harris Lipman, когда они еще не были частью мега Мензис, у меня были свои счеты, которые закончились, в принчипе, счетом 1:0 в мою пользу. Но так как вселенная любит баланс, вскоре у меня появился клиент, который реально пострадал в результате мега мошенничества организованного и приведенного в исполнение Барри Льюисом. Подробностей пока что не могу рассказать, просто расскажу о том, куда и как меня послал Chartered Accountants of England and Wales, где и Мензис, как фирма, и Барри Льюис, как ее партнер, являются членами. Если очень коротко, ребята из Harris Lipman «смошенничали» у моего клиента как минимум несколько миллионов фунтов создав фальшивые схемы по рекламации НДС, «убив» компании, в которые мой клиент инвестировал деньги, чтобы отмыть инвестиции через ликвидаторов и шантажируя директора этой компании, чтобы он прикрыл глазки на все эти дела в обмен за долю. Короче, если вы думаете, что 90-е в России это разгул и бесчинаства, это означает, что вы просто не занимались серьезным бизнесом в Англии. Здесь все еще хуже. Но возвращаясь к моему рассказу. Так как в Англии такие дела происходят повсеместно (против этого можно бороться только как со cпидом в Африке – одевая презерватив проверки каждого шага специалиста, отсюда мой совет в книге «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» – ЗАВЕДИТЕ СТОРОЖЕВОГО ПСА!), мошенники совсем не заботятся о том, чтобы закапывать свои какашки поглубже. Так что, раскопав львиную долю экскрементов, я просто прижала одного из мошенников, который слил сообщников. Я составила формальное заявление типа «как крали, как мошенничали и так далее», где на Барри Льюиса указывалось прямо как на главного организатора преступной схемы. Доказательств, чтобы прижать сообщника у меня было достаточно, а вот, чтобы начать и выиграть дело против Мензис – одной из самых крупных фирма Англии, да и мира, хотелось бы побольше. Я решила обратиться за помощью в Chartered Accountants of England and Wales. Да, сейчас. Разбежались они помогать! Коринн Ричардс, тетка из Института, просто послала меня подальше. Так что сейчас я занимаюсь выкапываением остальных какашек, в то время как структура, которая должна блюсти стандарты и честность среди бухгатеров озабоченна преимущественно тем, чтобы не уменьшилось количество членов.