Лидия Мальцева - Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела

Пленум ВАС № 11 от 24.03.2005 установил, что покупатель здания, сооружения, «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». То есть судебная практика поставила в споре конечную точку, указав, что право постоянного (бессрочного) пользования к новому собственнику здания все-таки переходит.

В отношении приобретения недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, можно сделать следующие выводы:

● при переходе права собственности на здание соответствующие права на земельный участок к новому собственнику недвижимости переходят в независимости от того, переходит ли само право постоянного (бессрочного) пользования или же только право пользования соответствующей его частью и исключительное право на приобретение этой части;

● принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка играет главенствующую роль, даже если право постоянного (бессрочного) пользования будет возникать у лиц, не предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ;

ВАС в постановлении Пленума № 11 от 24.03.2005 установил, что сделка, при которой собственником недвижимости и земли отчуждается только здание, но воля сторон не направлена на передачу соответствующих прав на земельный участок новому собственнику недвижимости, ничтожна.

Покупая недвижимость или земельный участок, редко кто из покупателей задается вопросом: а что будет происходить с соседними землями в недалеком будущем, изменятся ли они, не упадет ли купленная земля в цене? Подобные случаи далеко не редкость. К примеру, приобретая в живописном уголке Подмосковья земельный участок, собственник слишком поздно узнал о том, что рядом стоящий лес сдан в аренду городу и в скором времени будет вырублен для размещения вместо него фабрики. Вовремя подсуетившиеся собственники, прослышав о грядущих переменах, сбывали подешевле свою недвижимость ничего не подозревающим покупателям. Кроме того, необходимо знать, что может произойти с самим купленным земельным участком. Ведь на его месте тоже может быть запланировано строительство больницы или дороги. Как защитить себя от подобного риска?

В такой ситуации следует рассматривать два варианта развития событий. Первая ситуация: частные владельцы на смежном или близлежащем земельном участке решили, к примеру, построить завод. И вторая ситуация: госорганы или органы местного самоуправления имеют планы относительно данной территории – либо самого участка, либо около лежащих земель.

И в том и в другом случае первое, на что необходимо обратить внимание, – это имеющиеся документы в сфере градостроительной деятельности. Такие документы имеются далеко не всегда. Зачастую в регионах они не утверждены соответствующим образом. Но в первую очередь именно их необходимо искать. Так, именно ими регулируются многие вопросы застройки территорий, и обойти внесение изменений в некоторые из этих документов при строительстве невозможно.

Компетентными органами должно проводиться территориальное планирование районов. Документами территориального планирования являются схемы, генеральные планы поселений, городских округов. В этих документах содержится информация о планируемом размещении объектов капитального строительства: дорог, объектов электро– и газоснабжения и иных объектов.

Также необходимо обратить внимание на правила землепользования и застройки. Они включают в себя ряд документов, содержащих информацию, к примеру, об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В дополнение к этому в отношении каждого земельного участка, предназначенного для строительства, подготавливается градостроительный план в рамках подготовки документации по планировке территорий.

Особо следует подчеркнуть, что в отношении всей вышеописанной деятельности сведения должны собираться уполномоченными органами. Эти сведения составляют информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Сведения являются открытыми и общедоступными.

Еще одним аспектом для пристального внимания покупателя является риск возможного выкупа земельного участка в обязательном порядке для государственных нужд или нужд местного самоуправления. Такая ситуация складывается довольно часто. Когда часть территории запланирована под застройку, собственникам земли приходится перебираться с насиженных мест. Примером может служить создание особой экономической зоны в Зеленограде, когда под изъятие попала целая улица. Как можно узнать о таких планах заранее, если вдруг собственник «забудет» предупредить об этом при продаже. Процедура изъятия земельного участка такова. Уполномоченный орган (госорган или орган местного самоуправления в зависимости от того, для чьих нужд происходит изъятие) принимает соответствующее решение о будущем изъятии участка, о чем и заявляет собственнику. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав. Далее происходит оценка земельного участка. Если собственник согласен на изъятие, то участок изымается, а собственник получает его рыночную стоимость в соответствии с согласованной ценой. Если же собственник не согласен, то изъятие происходит через год по решению суда. То есть, если собственник решил в течение этого года ожидания продать свой участок подороже другому лицу, потенциальному покупателю необходимо обратить особое внимание на записи в реестре прав, где должны содержаться ограничения и обременения в отношении участка, в том числе и запись о предполагаемом изъятии.

Следующее, что заслуживает внимания, – категория земельных участков и вид их разрешенного использования. Эти данные можно получить либо в земельном комитете, либо сделав запрос на соответствующее владение в Единый государственный реестр прав. Необходимо отметить, что данные о правах на земельные участки являются открытыми и запросить их может любое заинтересованное лицо, заплатив при этом пошлину. Чем могут помочь данные сведения? Каждый земельный участок принадлежит к определенной категории. В рамках категорий участки относятся к лесному фонду, землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т. д. Соответственно, их принадлежность к той или иной категории влияет на возможность использования земельных участков. К примеру, заводы и склады можно строить исключительно на землях промышленной категории. А в случае строительства таких объектов на землях сельскохозяйственного назначения их собственнику грозят многочисленные санкции, включая штрафы и даже изъятие самой земли. На землях же сельскохозяйственного использования возможно строительство только объектов для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также дачных и садовых домиков. Земли поселений включают территории, разные по своему назначению. Но актуальным является тот факт, что только на землях поселений возможно строительство коттеджей, то есть индивидуальное жилищное строительство. На сельскохозяйственных землях этого сделать нельзя.