Роберт Кийосаки - Руководство богатого папы по инвестированию

___23. Финансовые отчеты и федеральные налоговые декларации для объекта недвижимости.

___24. Акт проверки на наличие термитов и наличие ущерба от термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя.

___25. Прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные продавцу, которые необходимы или могли бы быть полезны для владения, управления или содержания объекта недвижимости.

___26. Исследования рынка недвижимости по данному району.

___27. Строительные сметы или фактические расходы.

___28. Данные о жильцах.

___29. Журналы рабочего распорядка.

___30. Выписки из банковского расчетного счета объекта недвижимости за 2 года.

___31. Свидетельства о заселении.

___32. Право собственности на землю.

___33. Копии всех действующих гарантий.

___34. Экологический аудит, фаза 1 (если имеется). Для любой инвестиции.

У многих искушенных инвесторов часть инвестиционного портфеля составляют инвестиции в природные ресурсы земли. Например, они делают вложения в нефть, газ, уголь, драгоценные металлы.

Мой богатый папа очень верил в силу золота. Его запасы в природе ограничены. На протяжении многих веков люди высоко ценили золото. Богатый папа также считал, что обладание золотом притягивает к тебе и другие богатства.

Искушенный инвестор умеет распознавать хороший долг, хорошие расходы и хорошие пассивы. Я помню, как богатый папа спросил меня:

— Сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если на каждом из них ты теряешь 100 долларов в месяц?

Конечно же, я ответил:

— Немного. Тогда он спросил:

— А сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если от каждого из них ты получаешь 100 долларов в месяц?

В ответ, разумеется, последовало:

— Да сколько угодно!

Проанализируйте все свои расходы, пассивы и долги. Оправдан ли каждый ваш расход, пассив или долг соответствующим доходом или активом? Если да, то является ли денежный поток, генерируемый этим доходом или активом, большим, чем отрицательный денежный поток, уходящий на этот расход, пассив или долг?

Например, мой друг Джим взял ипотечную ссуду на многоквартирное здание на 600 тысяч долларов, по которой он выплачивает погашение и проценты на общую сумму 5,5 тысяч долларов в месяц. Он получает от жильцов доход в размере 8 тысяч долларов в месяц. Если учесть все остальные расходы, у него остается чистый положительный денежный поток от этого здания 1,5 тысяч долларов в месяц. Я считаю, что ссуда Джима является ХОРОШИМ ДОЛГОМ.

Искушенный инвестор понимает разницу между сбережением и инвестированием. Давайте рассмотрим пример двух друзей, Джона и Терри, считающих себя искушенными инвесторами.

Джон — высокооплачиваемый профессионал. Он регулярно инвестирует максимально возможную сумму в свой пенсионный план "401(k)" по месту работы. Джону 42 года, и у него уже 250 тысяч долларов на его счету "401(k)", потому что он пополнял его в течение 11 лет. Он не приносит ни дохода, ни денежного потока до ухода на пенсию, а потом начнет приносить доход, который будет облагаться по той же ставке, что и его теперешний зарабатываемый доход.

У Джона:получает зарплату 100 тысяч долларов в год; налоги — в среднем 25 % (низкая ставка); инвестиции — пенсионный план "401(k)"; максимальный взнос — 15 % или 15 тысяч долларов в год; пенсионный план — начисляется 8 % в год; текущий денежный поток от инвестиций — никакого.

Терри столько же лет, сколько Джону, и у нее такая же зарплата. В течение последних 11 лет она инвестировала в ряд сделок с недвижимостью и уже выплатила 250 тысяч долларов за недвижимость, общая стоимость которой составляет 1 миллион долларов. Терри получает доход "деньги за деньги" в 10 % и ожидает, что уценка ее собственности составит 4 % в год. Она рассчитывает ко времени ухода на пенсию реинвестировать в другую собственность по закону «Обмен-1031» с целью увеличения общего капитала и денежного потока. Терри никогда не откладывала на план "401(k)", а доходы с ее собственности облагаются налогом регулярно.

У Терри:получает зарплату 100 тысяч долларов в год; налоги — в среднем 25 % (низкая ставка); инвестиции — купила недвижимость стоимостью 1 миллион долларов, выплатив 25 %, или 250 тысяч долларов; недвижимость — доход "деньги за деньги" 10 %; переоценка 4 % в год; пенсионный план — начисляется 8 % в год; текущий денежный поток — 25 тысяч долларов в год от инвестиций в недвижимость.

В следующей таблице показаны накопление активов, ежегодный денежный поток для расходования после вычета налогов и ежегодный денежный поток после ухода на пенсию (также после вычета налогов) для Джона и Терри. Я благодарен моему налоговому консультанту Диане Кеннеди, дипломированному бухгалтеру-аудитору, за то, что она подготовила этот пример и я могу поделиться им с вами.

Как вы можете видеть, семья Терри сможет расходовать в год почти на 10 тысяч долларов больше, чем семья Джона, в течение каждого из 20 лет. После чего они оба уйдут на отдых в возрасте 62 лет, проработав 31 год.

После ухода на пенсию Джон будет ежегодно снимать 8 % со своих накоплений на счету "401(k)", получая 118 тысяч долларов в год (157 тысяч долларов до уплаты налогов). Он планирует не трогать основную сумму на счету. После 31 года инвестирования по 15 тысяч долларов в год на свой пенсионный счет, ему удастся получать 150 % от заработка, который он имел во время работы.

Хотя Терри и выплатила лишь 250 тысяч долларов за свою собственность, она могла зачесть как необлагаемый расход переоценку 4 % от всей собственности общей стоимостью в 1 миллион долларов. В течение 20 лет доход от сдачи собственности в аренду полностью оплатил ссуду в 750 тысяч долларов, так что, когда Терри уйдет на отдых, она сможет реинвестировать весь капитал в 1 миллион долларов в другую, значительно большую, собственность (стоимостью 8 892 000 долларов согласно этим расчетам). Эта новая собственность создаст для Терри денежный поток в 342 700 долларов в год.

Заслуженный отдых Джона будет комфортным, ну а Терри будет богатой.

Если по какой-либо причине Джону понадобится больше денег в годы отдыха, он вынужден будет начинать расходовать основную сумму на своем пенсионном счету. А Терри для этого понадобится лишь произвести еще одно не облагаемое налогом реинвестирование оплаченной арендаторами части ссуды в другие здания, за счет этого увеличив свои доходы.

Пример Джона учит его детей поступать в университет, получать хорошие оценки, устроиться на хорошую работу, работать в поте лица своего, регулярно «инвестировать» в пенсионный план и в результате чувствовать себя комфортно на пенсии.