Яков Миркин - Правила бессмысленного финансового поведения

В кризис – всегда падение валютных – и даже рублевых – цен на недвижимость. Объявленные цены очень отличаются от цен реальных сделок. Быть ниже не меньше, чем на 20–25 %.

Есть возможность поймать «дно».

Так, в 1998–1999 годах квартиры упали в цене в 2–3 раза. Те, у кого были наличность и готовность рискнуть, оказались к концу 2000-х гг. с огромной прибылью. Квартиры покупались даже семьями со скромными доходами. Деньги наскребались отовсюду.

Следующего раза пришлось ждать 15 лет.

Вложения в недвижимость для себя с фиксацией цены за счет рублевых кредитов с фиксированной ставкой (если удастся). Только не валютные кредиты – у рубля длинный тренд к ослаблению. Это ловушка – валютные обязательства семьи, когда национальная валюта девальвируется. Сумма рублей, которую нужно выплатить, сразу резко растет, а рублевые доходы – или постоянны, или отстают, или падают. Роскошь валютного кредита может позволить только тот, у кого надежные валютные доходы, покрывающие валютные обязательства.

Рублевые ставки по ипотеке традиционно в России велики. Поэтому эти вложения – только при собственной уверенности, что будущие доходы будут расти, что кредиты и проценты будет «съедать» инфляция и что съём квартиры – худшее решение, чем ее покупка.

Вложения в недвижимость для сдачи в аренду. Можно плакать, можно смеяться, у всех возможности разные, но самые лучшие вложения здесь – хотя бы в 6–7 квартир, когда можно хотя бы нанять кого-нибудь, чтобы «работал» с арендаторами.

Какие бы интеллигентные и «сахарные» ни были арендаторы, какими бы приятными ни были молодые семьи, с которыми имеешь дело, с ними всегда проблемы и после них всегда – «хвосты». И почти всегда – запаздывание с платежами, финансовая небрежность, тягостная надобность вытаскивать из них деньги.

Но если есть решимость быть лицом к лицу с теми, кто тебе должен, то милости просим – вложить деньги в 1–2 квартиры или хотя бы не продавать «бабушкины», переоборудовать их.

Короткая аренда. Гораздо большие деньги, но и хлопоты – превращение квартиры в «апартаменты» для короткой сдачи для приезжающих. Де-факто, мини-гостиница из одного – трех номеров. И здесь вопрос – то ли самим встречать, следить, убирать и брать деньги, то ли нанимать кого-то. Но тогда таких «апартаментов» нужно пять – шесть у семьи. Это очень распространено за кордоном – особенно, в столицах, туристических городах и на курортах.

Коммерческая недвижимость. Ну и, наконец, для состоятельных семей – вложения в коммерческую недвижимость. Кусок бизнес-центра, чтобы сдать его в аренду. Или земли, чтобы сдать ее под пахоту. Или, например, скупка квартир на первых этажах жилых домов и превращение их в сети небольших магазинов – рядом, во дворе, у метро. Или гостевые квартиры / дома для специалистов, работающих вахтовым методом. С бизнесом бывает легче жить, чем с семьями-арендаторами. Если, конечно, он – разумный, спокойный.

Во всё то, что обещает миллиарды, если выживет. Выживают один из тысячи. Или пятьсот. Чаще всего деньги съедаются. Просятся еще. Очень рискованно.

Венчурный инвестор – особенный. Зарабатывают только профи. Или нужно самому быть внутри проекта. Или дуракам везет. Этого тоже нельзя исключать.

Чашек кофе будет выпито немерено.

Неформальные финансы. Самые рискованные. Дать деньги друзьям под процент. Вложиться родственнику в бизнес. Под честное слово и надолго. Если что – не извлекаемы. Лучше всего сразу о них забыть. Получить назад – большая редкость.

Структурированные продукты. Только для профи. Только для крупных, мелкими долями портфеля. Или пусть для мелких – но для спекулянтов, собаку съевших. Для математиков, любящих поразвлечься. Или для любителей поиграть в казино.

Особенно потому, что российский финансовый рынок экстремально волатилен. Летят все математические модели. Может произойти всё, что угодно.

Российский финансовый рынок экстремально волатилен. Летят все математические модели. Может произойти всё, что угодно.

Вложения в недвижимость за рубежом, если позволяют средства, будущий способ жизни (чтобы реально жить, отдыхать), согласие в семье, политика семьи. Но очень редко ради только сохранения средств – наплачешься, очень высоки «регулятивные издержки», связанные со страной пребывания (визы, регистрации, платежи, сохранение законности имущества).

Банковские счета и ценные бумаги за границей, если готовы отчитываться перед налоговиками (особенно в системе автоматического обмена налоговой информацией между разными странами, к ней подключена и Россия).

Всё это для россиян – не запрещено. Хотя с каждым годом в системе «свой – чужой» человек, имеющий активы за границей, будет чувствовать себя всё сложнее. По крайней мере, в 2010-х – начале 2020-х годов. Велико давление на Россию (санкции), ответы на это жестки, страны постепенно размыкаются, условия для обмена людьми, идеями, ресурсами, капиталами – ухудшаются.

Здесь нужно быть честным. Всегда есть риск, что в минуты роковые государство может ограничить хождение наличной валюты внутри страны, заставить сдать ее по принудительному курсу, запретить счета и имущество за рубежом, поставить знак «Въезд запрещен!» на валютных счетах внутри страны, ограничить выемку валюты из банкоматов или из банков. Примеров масса – Украина, Греция, Кипр. Можно представить себе, как какое-то начальствующее лицо скажет: «А зачем вам валюта? Вы живете в России».

Этот риск – политический. Просто нужно решить для себя – принимать его или нет.

Их всегда стоит искать. Россия напоминает старательский лагерь. Где добывают золото, нефть, газ, металлы. Всё, что ценно, – дорого, потому что производится где-то там, за горизонтом, риски высоки, и каждый хотел бы нажиться за счет старателей.

Сегодня (2018 год) на низких уровнях находятся акции, когда-то их цены – в целом по рынку, по фондовому индексу – были на 60–70 % выше. По отдельным компаниям падение курсов акций еще глубже. Тот, кто рассчитывает, что сегодняшние риски в России когда-нибудь смоет волной и к нам вернутся «иностранцы», и мы вновь увидим спекулятивный бум, может делать свои рискованные вложения – на долгое время – в акции.

А это что такое? Грубо говоря, выигрывать за счет того, что Россия – очень большая страна, в регионах – разные уровни доходов и разные цены на имущество, на услуги. Всегда есть место, где то, что тебе нужно, можно приобрести дешевле, если, конечно, расходы, связанные с этим, не зашкаливают.