Виталий Семенихин - Аренда

О том, что в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать в расходах арендные платежи по таковому, финансисты заявили и в Письме от 13 мая 2011 года № 03-03-06/1/292.

Однако некоторые суды выражают противоположную точку зрения. Так, при разрешении подобных споров арбитры исходят из того, что арендатор фактически несет затраты на перечисление арендной платы. А налоговое законодательство возможность учесть такие расходы не ставит в зависимость от факта регистрации права собственности арендодателя на предоставленную в пользование недвижимость (иначе говоря, от правомерности заключения договора аренды). Более того, гражданское законодательство не применяется к налоговым правоотношениям (пункт 3 статьи 2 ГК РФ). Такие решения вынесены, например, в Постановлениях ФАС Московского округа от 2 февраля 2011 года по делу №КА-А40/15635-10, от 15 июля 2010 года по делу №КА-А40/7183-10-2, от 23 сентября 2010 года по делу №КА-А40/10960-10-2.

Таким образом, если арендатор решит учитывать в расходах арендную плату, несмотря на то что право собственности арендодателя на предоставленное недвижимое имущество не зарегистрировано, то он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

В Письме ФНС Российской Федерации от 27 августа 2010 года №ШС-37-3/10187, а также в совместном Письме ФНС Российской Федерации от 14 сентября 2010 года №ШС-37-3/11158@ и Минфина Российской Федерации от 30 августа 2010 года № 03-03-05/193 сказано следующее: согласно статье 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В Письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но все-таки следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

При заключении любого вида договора стороны должны руководствоваться гражданским законодательством, которое предусматривает возможность заключения предварительных договоров. В общепринятом понимании предварительный договор представляет собой договор, который порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия.

В предлагаемой читателям статье мы рассмотрим общие положения, касающиеся заключения предварительных договоров, а также рассмотрим некоторые вопросы, связанные с предварительными договорами аренды.

Общие положения о договоре приведены в главе 27 «Понятие и условия договора» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Договором, в соответствии со статьей 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Прежде рассмотрим, что следует понимать под договором аренды. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.