Виталий Семенихин - Аренда

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, для заключения договора аренды необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Непосредственно предварительному договору посвящена статья 429 ГК РФ, согласно пункту 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения из самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, о чем сказано в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 9 февраля 2009 года по делу №А43-7275/2008-41-247.

В практической деятельности многие организации заключают предварительный договор аренды для того, чтобы прийти к каким-либо договоренностям еще до того, как собственник зарегистрирует свои права на него.

При этом судебные органы выносят неоднозначные решения относительно вопроса действительности предварительного договора аренды, если на момент его заключения будущий арендодатель не является собственником здания (помещения).

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу №КГ-А40/8463-08 суд указал, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а согласно нормам статьи 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство. Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Западно – Сибирского округа от 2 октября 2007 года по делу №Ф04-6926/2007(38909-А45-16), ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2008 года по делу №А05-7418/2007.

Однако Президиум ВАС в своем Постановлении от 14 июля 2009 года № 402/09 назвал такую позицию суда ошибочной – использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало.

Аналогичные решения вынесены в Постановлениях ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 года №КГ-А40/2946-10 по делу №А40-93370/09-77-533, от 21 сентября 2009 года по делу №КГ-А40/9192-09, от 24 августа 2009 года по делу №КГ-А41/6502-09.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, что определено пунктом 2 статьи 429 ГК РФ. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, пунктом 1 статьи 609 ГК РФ и статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (пункт 2 статьи 609 ГК РФ и пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации сказано и в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества следует отметить, что он в обязательном порядке должен содержать информацию о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 3 статьи 607 ГК РФ). В случае отсутствия такой информации в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор аренды – незаключенным.

Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел о признании предварительных договоров незаключенными. В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2009 года по делу №А82-1820/2008-2, в котором суд указал, что предварительный договор аренды не содержит конкретных характеристик, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), поэтому договор признан незаключенным.