Ю. Лермонтов - Оптимизация налогообложения: рекомендации по и уплате налогов

Условиями договоров аренды было установлено, что арендатор должен был производить арендные платежи исходя из размера отчислений за один час наработки двигателей. Однако если фактическая среднемесячная наработка изделия в течение календарного года составила менее 150 часов по причинам, не зависящим от арендатора, то арендатор по окончании календарного года должен был производить арендодателю оплату за недоработанное в течение этого года изделием количество часов из расчета 150 часов в месяц.

Таким образом, сторонами было установлено гарантированное количество наработанных часов вне зависимости от вины арендатора.

Из периода, по которому производился расчет среднемесячной наработки, исключалось суммарное время простоя самолета в течение календарного года вследствие отказов двигателя по конструктивно-производственным недостаткам и по отказам покупных комплектующих изделий и агрегатов, подтвержденное двусторонними актами.

Согласно вышеуказанному порядку исчисления гарантированного количества часов ответчик был обязан оплатить истцу за один год аренды каждого авиационного двигателя не менее чем за 1800 часов.

Суд решил, что условия о гарантированном количестве налета часов и об их оплате не противоречили требованиям закона.

Правомерность подобных выводов была подтверждена и постановлением ФАС Московского округа от 24.06.2004 № КГ-А41/4947-04.

В соответствии с п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Письмо № 66) возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Суд отметил, что подобные условия договора не могут рассматриваться как устанавливающие форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Однако в судебной практике встречаются решения с противоположными выводами. Так, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 10.05.2006, 02.05.2006 № Ф03-А37/06-1/831 установил, что из договора аренды следовало, что в составе арендных платежей, помимо платы за пользование имуществом, были предусмотрены и другие виды затрат на содержание переданного в аренду объекта, а именно: затраты на холодное и горячее водоснабжение, содержание санузла, плата за земельный участок и налог на имущество. Два последних элемента согласованной сторонами арендной платы носили компенсационный характер, однако данные условия, по мнению суда, не противоречили требованиям ст. 614 ГК РФ.

Президиум ВАС РФ в Письме № 66 разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Эта позиция поддерживается решениями ФАС округов, причем по вопросу: является ли правомерным изменение коэффициентов арендной платы письмом или необходимо вносить изменение в договор и регистрировать в установленном законом порядке, – суд встал на сторону арендодателя, причем даже в случае направления им уведомления арендатору без дополнительного согласования условий арендной платы.

Об этом свидетельствует, например, позиция суда, изложенная в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2007 № Ф08-3716/2007, в котором суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга, возникшую в результате индексации истцом арендной платы с учетом инфляции, поскольку арендатор знал об изменении арендной платы, но проигнорировал письма истца с уведомлением о ее повышении.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 № Ф08-6972/2006 суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в виде разницы между установленной арендной платой и фактически перечисленной, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в случае, если арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Причем суд допускает изменение коэффициентов арендной платы путем направления арендатору письма.

Таким образом, учитывая мнение Президиума ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику, можно сделать вывод, что арендодатель имеет право индексировать арендную плату с учетом инфляции даже в случае, если в течение года размер арендной платы уже увеличивался. Причем необязательно при этом вносить изменение в договор аренды и регистрировать его в установленном законом порядке: для изменения коэффициентов арендной платы достаточно уведомления, направленного арендатору.

Расходы по арендной плате, понесенные организацией-арендатором по договору аренды помещений, могут уменьшать полученные организацией доходы при условии, что данные расходы экономически обоснованы и документально подтверждены.

Рассмотрим следующую ситуацию: договором аренды предусмотрены порядок определения размера арендной платы и обязанность арендодателя письменно уведомлять арендатора об изменении размера базовых ставок и поправочных коэффициентов арендной платы на текущий год в зависимости от индекса потребительских цен.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Исходя из положений вышеизложенных норм если договором предусмотрен порядок (механизм) определения размера арендной платы, который поставлен в зависимость от индекса потребительских цен, то данная плата может быть отнесена к расходам, уменьшающим налогооблагаемую прибыль, и применение подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно.

Неоднозначно решается на практике вопрос возможности учета при исчислении налога на прибыль расходов по аренде жилых помещений, если они используются под офис.

Согласно ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным в ст. 168 настоящего Кодекса.