Т. Панченко - Пользование чужим имуществом

Для арендодателя сумма арендной платы признается доходом. Определить, к какому виду доходов относится арендная плата, можно руководствуясь п. 5 ПБУ 9/99. Если аренда является предметом деятельности арендодателя, то сумма арендной платы отражается на счете 90 как доходы от обычных видов деятельности. Если сдача в аренду не является основным видом деятельности организации, то арендная плата учитывается арендодателем на счете 91 в составе прочих доходов.

Поступления в виде арендной платы по договору аренды предприятия подлежат обложению налогом на прибыль. Арендные платежи включаются в состав внереализационных доходов, если арендодатель не определяет такие платежи как доходы от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). При формировании налоговой базы учитывается сумма выручки по договору аренды за вычетом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). При исчислении налогооблагаемой прибыли арендодатель вправе учесть расходы, непосредственно связанные с осуществлением договора аренды предприятия как имущественного комплекса.

Сумма арендной платы, предъявленная арендодателем арендатору, является объектом обложения НДС. Сумма НДС выделяется в счете-фактуре, который арендодатель выставляет арендатору.

Пример.

В состав имущества передаваемого в аренду предприятия входят основные средства остаточной стоимостью 40 000 000 руб. Первоначальная стоимость основных средств – 70 000 000 руб., сумма начисленной амортизации – 30 000 000 руб., ежемесячная сумма амортизационных отчислений – 170 000 руб.

По условиям договора аренды предприятия как имущественного комплекса арендатору передаются в собственность товары стоимостью 354 000 руб., в том числе НДС – 54 000 руб.;

Ежемесячная сумма платы за аренду предприятия составляет 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб.

В бухгалтерском учете арендодателя оформляются следующие проводки:

Д-т 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», К-т 01 – 70 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость основных средств предприятия, передаваемых на баланс арендатора;

Д-т 02 К-т 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», – 30 000 000 руб. – списана сумма начисленной амортизации по передаваемым в аренду основным средствам.

Ежемесячно на протяжении всего срока аренды предприятия:

Д-т 91, субсчет «Прочие расходы», К-т 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», – 170 000 руб. – уменьшена задолженность арендатора на сумму амортизации по передаваемым в аренду основным средствам;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», К-т 90, субсчет «Выручка», – 354 000 руб. – переданы арендатору товары;

Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 68 – 54 000 руб. – начислен НДС со стоимости переданных товаров;

Д-т 90, субсчет «Себестоимость продаж», К-т 41 – 300 000 руб. – списана стоимость товаров, переданных арендатору;

Д-т 62 К-т 91, субсчет «Прочие доходы», – 118 000 руб. – отражена ежемесячная сумма платы за аренду предприятия;

Д-т 91, субсчет «Прочие расходы», К-т 68 – 18 000 руб. – начислен НДС со стоимости арендной платы за аренду предприятия.

В налоговом учете арендодателя сумма 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) отражена в составе внереализационных доходов.

Полученное в аренду предприятие как имущественный комплекс арендатор должен поставить на баланс на основе данных передаточного акта. По сути, арендатор сделает проводки, обратные тем, что появились в учете арендодателя в момент передачи предприятия в аренду (см. предыдущий пример):

Д-т 01, 04 «Нематериальные активы», 10, 20, 43 «Готовая продукция», 60, 62 К-т 76, субсчет «Расчеты по аренде предприятия», – отражена стоимость активов, полученных арендатором в составе имущественного комплекса;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по аренде предприятия», К-т 02, 60, 62, 76 – отражена величина обязательств, перешедших к арендатору предприятия.

После того как арендатор учтет полученные активы и обязательства, по кредиту счета 76, субсчет «Расчеты по аренде предприятия», сформируется сальдо, равное чистой стоимости арендованного имущественного комплекса, представляющее собой кредиторскую задолженность арендатора перед арендодателем, которая будет погашена по окончании срока аренды в момент возврата предприятия арендодателю.

Договором аренды предприятия может быть предусмотрено, что арендатор по мере использования сырья и материалов и реализации готовой продукции должен компенсировать арендодателю стоимость этих оборотных активов. В этом случае участники договора не имеют права включать стоимость материально-производственных запасов в состав имущественного комплекса. Операция по возмездной передаче арендатору сырья, материалов и готовой продукции должна рассматриваться как их реализация со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями.

Пользование имуществом арендованного предприятия осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном ст. 660 ГК РФ. Арендатор вправе (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия как имущественного комплекса) без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия как имущественного комплекса и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Вышеуказанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Но при этом арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только такие материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства производства, например, сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.д.), готовая продукция, иные вещи. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.

Свободное распоряжение материальными ценностями и арендными правами со стороны арендатора возможно при соблюдении следующих условий:

– если в договоре аренды не определено иное и, в частности, не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на такие действия;

– если такие действия не влекут уменьшения стоимости предприятия как имущественного комплекса;