Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог земли частных владельцев в сельской местности и жилых зданий, строений и тому подобной недвижимости в городах. Средства для выдачи ссуд ипотечные банки аккумулировали путем выпуска и реализации ипотечных облигаций – закладных листов (акционерные земельные банки – также путем выпуска и реализации акций) – и являлись, таким образом, посредниками между владельцами заемных капиталов и владельцами недвижимости. Ипотечные облигации были обеспечены заложенными в банке недвижимыми имуществами, но сами они (закладные листы) представляли собой обязательства банка, а не заемщиков. Дело не менялось от того, продавал банк закладные листы или сам выдавал их на руки заемщикам, расплачиваясь ими по ссуде. Владельцы недвижимости непосредственно не выплачивали проценты владельцам заемных капиталов, равно как и вторые не собирали платежи первых. Да они и не смогли бы этого сделать, так как и заимодавцы, и должники в закладных листах были обезличены. На них был обозначен лишь один должник – ипотечный банк. В свою очередь, в документах, которые оформляли долг землевладельца (их называли закладными или закладными свидетельствами), был обозначен лишь один кредитор – тот же ипотечный банк.

В процессе своей деятельности ипотечное кредитное учреждение выступало в трех лицах: как эмитент долговых обязательств – при выпуске ипотечных облигаций; как ссудодатель – при выдаче ипотечного кредита; как залогодержатель – при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита. Поскольку клиент ипотечного кредитного учреждения в большинстве случаев брал кредит ипотечными облигациями, а погасить ссуду должен был деньгами, то он фактически являлся покупателем этих ценных бумаг на их первичном рынке, где продавцом был сам эмитент – ипотечное кредитное учреждение. Будучи покупателем ипотечных облигаций и получателем ссуды, клиент выступал в роли залогодателя – при передаче ипотечному кредитному учреждению свидетельства о закладе недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков). Но на этом действия клиента не заканчивались. В дополнение ко всем перечисленным функциям, он выполнял еще одну: играл роль продавца облигаций ипотечного кредитного заведения на вторичном рынке, возникавшем при перепродаже ценных бумаг. Там в качестве его партнера выступал покупатель, т. е. третье лицо – инвестор. Инвестор вкладывал собственный свободный капитал в облигации ипотечных кредитных обществ в расчете на получение от эмитента – ипотечного кредитного учреждения – хорошего дохода в виде фиксированного процента по ним, а также своевременного погашения ипотечным кредитным учреждением своих долговых обязательств.

Таким образом, ипотечная облигация имела двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщика по ипотечной ссуде, т. е. будущих денег, которые поступят в ипотечное кредитное учреждение при возврате заемщиком кредита; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое ипотечное кредитное учреждение могло продать при нарушении заемщиком запланированных сроков погашения ипотечных ссуд. Все это гарантировало своевременное погашение ипотечных облигаций.

По сравнению с другими аналогичными ценностями, ипотечные бумаги имели много преимуществ. Первая и самая главная их привлекательная сторона заключалась в том, что они были обеспечены недвижимым имуществом – самым надежным по тем временам залогом. Кроме того, значительная их часть эмитировалась на очень долгие сроки, а это избавляло держателей этих бумаг от необходимости постоянно следить за тиражом. Инвестор хорошо знал, что эмитент ипотечного облигационного займа имел надежный источник выплаты процента по ипотечным облигациям. Заемщики ипотечного кредитного учреждения уплачивали по ипотечному кредиту ссудный процент, величина которого давала ипотечному кредитному учреждению возможность своевременно и в полном объеме гасить купоны ипотечных облигаций.

В чем заключались отличия пореформенного ипотечного кредитного учреждения от его предшественников – старых казенных ипотечных учреждений? Для наглядности их можно было бы представить графически. Старая система ипотечного кредита имела бы вид двух отрезков прямой линии, образующих угол. Вершина угла – это кредитное учреждение, от нее исходят отрезки: первый (а) – от банка к его вкладчику, обладателю свободного и поэтому вносимого в банк капитала (вклада); второй (б) – от банка к заемщику, который за счет появившегося у банка депозита получал возможность взять взаймы у последнего денежную ссуду под залог недвижимости.

Легко заметить, что указанная конструкция не образует треугольника. В ней отсутствует третий отрезок, который соединил бы банковского заемщика и вкладчика (кредитора банка). Именно такая схема была первоначально положена в основу системы ипотечного кредита в России. Во временном аспекте первый отрезок (а), как правило, оказывался короче второго отрезка (б): краткосрочные вклады использовались казенными банками для выдачи долгосрочных кредитов, что и обернулось крушением старой системы ипотечного кредита в конце 50-х годов XIX в.

Чтобы создать новую систему, адекватную запросам рынка, потребовалось внести два принципиальных изменения в указанную «несущую конструкцию». Во-первых, нужно было дополнить ее третьим отрезком – третьей стороной треугольника, т. е. установить экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала. Именно использование механизма ипотечного кредита в форме выдачи ипотечных облигаций, которые заемщику следовало продать, и связало этих двух лиц отношениями продавца и покупателя на вторичном рынке облигаций ипотечных кредитных учреждений.

Во-вторых, чтобы возникли отношения купли-продажи ипотечных облигаций и, вообще, чтобы ипотечное общество состоялось как ликвидное кредитное учреждение, его создателям и руководству следовало установить равенство отрезков «а» и «б». Иными словами, сроки ипотечных кредитов, выдаваемых ипотечными кредитными учреждениями заемщикам, должны были соответствовать срокам, на которые данными учреждениями выпускались ипотечные облигации. Если бы первые были длиннее, то ипотечное кредитное учреждение нарушило бы ликвидность своего баланса и неминуемо оказалось бы банкротом.

Возможности предоставления кредитов и эмиссии ипотечных облигаций зависели от множества факторов. Заемщики ипотечного кредитного учреждения готовы были брать ссуды ипотечными облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить их в другом кредитном учреждении. Продажа ипотечных облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов долгосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в данные ипотечные облигации, выгодности условий займа для инвесторов. Все это исключало возможность беспредельного выпуска долговых обязательств, ограничивало объемы пассивных и активных операций ипотечных кредитных учреждений.