Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

Для банковского ипотечного кредита в Российской империи этого периода были характерны следующие принципы: 1) долгосрочность; 2) сохранение заемщиком права собственности на заложенное имущество, что давало заемщику возможность его использовать, уплачивать ссудный процент и гасить долг; 3) регистрация факта залога: все недвижимое имущество было зарегистрировано в нотариальных отделениях при окружных судах; подробная опись каждого владения была внесена в так называемые крепостные книги, где отмечались и всякие перемены в имуществе, а равно его переход к новому владельцу (в порядке продажи, наследования или дарения) и заклад в обеспечение ссуды; 4) правило старшинства обязательств должника, которое действовало в случае, если имущество могло быть закладываемо и по следующим ссудам (по второй закладной, третьей закладной): при удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимого имущества из вырученной от продажи такого имущества суммы, если оно было заложено, удовлетворялись прежде всего держатели закладных в порядке их последовательности, т. е. сначала держатель первой закладной, затем держатель второй закладной и т. д.; лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной за заложенное имущество суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.); 5) допущение повторных закладных, если ценность имущества не была исчерпана предыдущими.

Как уже говорилось выше, в европейских странах в XIX в. сложилась ипотечная система (система ипотечных книг), обеспечивающая устойчивость, стабильность, надежность деятельности ипотечных кредитных учреждений. В России, несмотря на несколько попыток продвинуться в этом направлении, ипотечная система так и не была создана. Вопрос об оформлении ипотечной системы впервые был представлен на государственном уровне еще в 1859 г. в Комиссии для устройства земских банков (о ней будет рассказано ниже). В 1870-е годы была создана еще одна комиссия, оставившая после себя пухлые тома невыполненных решений. В мае 1881 г. был издан даже специальный закон, возвестивший введение ипотечной системы. Развитие основных положений этого закона было возложено на специально учрежденную в 1882 г. комиссию. После десятилетней работы комиссия обнародовала проект учреждения вотчинного устава, по которому предполагалось создание системы специальных ипотечных книг, где должны были бы фиксироваться все изменения, связанные с заложенными имениями. Однако и на сей раз предположения остались лишь на бумаге. Окончательное решение вопроса о введении ипотечной системы все время откладывалось. (Напомним, что на территории Российской империи ипотечная система действовала еще с первой половины XIX в. в Прибалтике и Польше.) Впоследствии утвердилось мнение, что это хлопотное и дорогое дело излишне для достижения целей поземельного кредита в России.

Деятельность отечественных ипотечных банков была основана на нормативных документах (уставах), обеспечивающих их интересы. Главное внимание в них уделялось следующему: 1) оформлению банковских операций; 2) законодательной регламентации механизма и принципа оценки закладываемого имущества; 3) юридическому ограничению в отношении распоряжения банков капиталами и прибылью; 4) правам банков по отношению к неисправным заемщикам; 5) законодательной регламентации прав владельцев заложенных имуществ (на время залога); 6) правам ипотечных банков в отношении заложенных имуществ, остающихся за банками; 7) правовому обеспечению интересов владельцев ипотечных облигаций и т. д. Законодательная регламентация деятельности ипотечных банков и надежное правовое обеспечение экономических интересов всех субъектов ипотечных операций являлись важными факторами развития ипотеки в конце XIX – начале XX в. Правда, в юридической базе ипотечного кредитования в это время имелись и некоторые «изъяны». От этого страдали прежде всего земельные банки, которые частенько выдавали ссуды заемщикам, чьи имения были уже переобременены частными долгами.

Чем было вызвано столь бурное развитие ипотеки в период структурной перестройки экономики после отмены крепостного права? Причины этого явления, прежде всего, связаны с особенностями буржуазно-аграрной эволюции пореформенной России, где сельское хозяйство являлось важнейшей отраслью народного хозяйства, дававшей в конце XIX – начале XX в. более половины национального дохода. В аграрном секторе было занято абсолютное большинство населения страны (70 %). Земля оставалась одной из главных ценностей в системе материального производства. Стоимость земель, находившихся в руках дворян в 1905 г., составляла (по продажным ценам 1900–1902 гг.) 4040 млн руб. [178], на 60 % превышая, таким образом, суммарный акционерный капитал в стране. Кому же принадлежала земля в России в конце XIX – начале XX в.? Большая часть земельного фонда Европейской России (около 150 млн дес.) принадлежала казне, эта земля была исключена из оборота. Около одной трети всех земель относились к надельным крестьянским землям. В отличие от частных земель, до окончательного выкупа они считались неполной собственностью крестьянских общин или отдельных домохозяев (там, где не было общинной формы землевладения). Крестьяне могли этими землями пользоваться, передавать по наследству, даже сдавать в аренду, но продавать их было нельзя. Крестьянин также не имел права отказаться от надела, который во многих местностях, особенно нечерноземных, приносил доход по своему размеру меньший, чем текущие платежи. В большинстве случаев надел не мог обеспечить крестьянам даже прожиточный минимум. В 1877 г. 78 % крестьянских дворов (6,2 млн дворов) имели наделы ниже этой нормы и находились на грани полуголодного существования. В течение следующих 25 лет число таких хозяйств увеличилось в 1,5 раза. Для того чтобы свести концы с концами, землю надо было арендовать или покупать (у помещиков или крестьян, сумевших не только выжить, но и приобрести недвижимость). Такая ситуация сохранялась вплоть до 1906 г., когда началась Столыпинская реформа ( Таблица 7 ).

По данным на 1915 г., к 138 млн дес. надельной земли крестьяне прикупили 24 млн дес. частной земли и арендовали 35 млн дес. [179]Правда, среди крестьян были крупные землевладельцы, имевшие более 1000 дес. земли каждый (они составляли 17,6 % от общего числа частных земельных собственников из крестьян). В литературе они получили название «чумазые лендлорды».

Дворяне после отмены крепостного права имели 87 млн дес. земли (из 101 млн дес. частных земель). Господствующее положение в системе дворянского землевладения занимало крупное (свыше 1000 дес. на одного собственника). Всего десятая часть всех дворян-землевладельцев обладала тремя четвертями дворянской земли. Другими словами, частная земля была сконцентрирована в руках небольшого числа владельцев латифундий. В начале XX в. из 9324 крупных землевладельцев 155 чел. имели свыше 50 тыс. дес. земли каждый. Самыми крупными землевладельцами были: Строгановы – 1,5 млн дес.; Шуваловы – около 1 млн дес., Абамелик-Лазаревы – 870 тыс. дес., Демидовы – 739 тыс. дес. В новых условиях большая часть дворянства была плохо готова к ведению собственного хозяйства и поспешно стала распродавать земли. В 1877 г. у дворян оставалось уже 73 млн дес., в 1914 г. – 42 млн дес., т. е. за 55 лет они потеряли более половины своих земель.